Ugovor o poklonu nepokretnosti u Srbiji 2026: vodič
Ugovor o poklonu nepokretnosti mora biti u pisanom obliku i obavezno solemnizovan kod notara, inače je ništav. Poklon roditelja detetu oslobođen je poreza, a prijava se podnosi na PPI-3. Vodič kroz formu, bitne elemente, porez, opoziv i upis u katastar.
Sadržaj
Ukratko: ugovor o poklonu nepokretnosti je ugovor kojim poklonodavac bez naknade prenosi svojinu na nepokretnosti poklonoprimcu. Za nepokretnosti je forma stroga: ugovor mora biti u pisanom obliku i obavezno solemnizovan (overen) kod javnog beležnika, jer je bez toga ništav. Kada roditelj poklanja stan detetu, poklon je oslobođen poreza, jer su deca, supružnik i roditelji prvi nasledni red. Prijava se ipak podnosi na obrascu PPI-3 u roku od 30 dana, a poklon se u zakonom predviđenim slučajevima može i opozvati.
1. Šta je ugovor o poklonu
Ugovor o poklonu je ugovor kojim jedna strana, poklonodavac, dobrovoljno i bez naknade prenosi imovinu ili pravo na drugu stranu, poklonoprimca, koji to prihvata. Kod poklona nema protivnaknade, po čemu se razlikuje od kupoprodaje. Predmet poklona može biti nepokretnost (stan, kuća, zemljište), pokretna stvar, ali i novac. Suština je namera da se pokloni, bez očekivanja da se za to nešto dobije. Poklonom se pravo svojine prenosi odmah, za života poklonodavca, za razliku od testamenta koji pravno dejstvo proizvodi tek po smrti.
Poklon nepokretnosti je najčešće trajan i neopoziv čim se sprovede, ali zakon predviđa izuzetke u kojima poklonodavac može tražiti opoziv, o čemu je reč u nastavku.
2. Forma: obavezna solemnizacija kod javnog beležnika
Za ugovor o poklonu nepokretnosti zakon propisuje strogu formu. Ugovor mora biti sačinjen u pisanom obliku i obavezno solemnizovan kod javnog beležnika. Solemnizacija nije formalnost: ugovor o poklonu nepokretnosti koji nije overen kod notara je ništav i ne proizvodi nikakvo pravno dejstvo.
To znači da se poklonoprimac po nesolemnizovanom ugovoru ne može upisati kao vlasnik u katastar, ne može raspolagati nepokretnošću, niti se na taj ugovor pozvati u sudskom postupku. U postupku solemnizacije javni beležnik proverava identitet strana, čita ispravu, potvrđuje da sadržina odgovara njihovoj volji i upozorava ih na pravne posledice, uključujući poreske obaveze, posledice u naslednom postupku i mogućnost opoziva. Više o samom postupku i ceni pročitajte u vodiču o overi ugovora kod notara.
3. Bitni elementi ugovora o poklonu
Da bi ugovor bio valjan, mora da sadrži osnovne elemente:
- tačne podatke o poklonodavcu i poklonoprimcu;
- precizno određenu nepokretnost (katastarska parcela, broj, površina, list nepokretnosti);
- izričitu izjavu da se nepokretnost prenosi bez naknade, kao poklon;
- saglasnost poklonodavca za upis prava svojine na poklonoprimca (clausula intabulandi).
Bez saglasnosti za upis, poklonoprimac ne bi mogao da sprovede uknjižbu, pa je clausula intabulandi ključna. Poklon se prihvata, pa je potrebna i izjava poklonoprimca da poklon prima.
4. Ugovor o poklonu stana sa roditelja na dete
Najčešći poklon nepokretnosti u praksi je prenos sa roditelja na decu, radi rešavanja stambenog pitanja ili planskog prenosa imovine u porodici. Taj poklon je oslobođen poreza, jer su deca prvi nasledni red. Ako je poklonoprimac maloletno dete, ono nema punu poslovnu sposobnost, pa ugovor u njegovo ime potpisuje zakonski zastupnik. Na primer, ako otac poklanja stan detetu, majka će potpisati ugovor kao zakonski zastupnik deteta.
I kada je poklon oslobođen poreza, ugovor i dalje mora biti solemnizovan kod notara i prijavljen Poreskoj upravi, a poklonoprimac se potom uknjižava kao novi vlasnik.
5. Porez na poklon: ko plaća, a ko je oslobođen
Poklon nepokretnosti oporezuje se porezom na poklon, koji zavisi od srodstva poklonodavca i poklonoprimca. Osnovica je tržišna vrednost nepokretnosti koju utvrđuje Poreska uprava.
| Srodstvo (nasledni red) | Porez na poklon |
|---|---|
| Prvi nasledni red (deca, supružnik, roditelji) | oslobođen (0%) |
| Drugi nasledni red (braća, sestre, babe, dede) | 1,5% |
| Treći i dalji red i ostala lica | 2,5% |
Bez obzira na to da li ste oslobođeni ili ne, poresku prijavu podnosite Poreskoj upravi na obrascu PPI-3, za porez na nasleđe i poklon, u roku od 30 dana od dana poklanjanja. Detaljno o stopama i oslobođenjima pročitajte u vodiču o porezu na poklon. Za razliku od poklona, prenos uz naknadu oporezuje se porezom na prenos apsolutnih prava.
6. Poklon novca i pokretnih stvari
Predmet poklona može biti i novac ili pokretna stvar, na primer automobil. Za poklon novca i pokretnih stvari forma je manje stroga nego za nepokretnosti, ali oporezivanje poklona po istim pravilima zavisi od srodstva. I ovde je prvi nasledni red oslobođen, a prijava se podnosi Poreskoj upravi. Kod većih iznosa novca preporučuje se pisani ugovor o poklonu radi dokaza o poreklu sredstava.
7. Opozivanje (opoziv) ugovora o poklonu
Iako je poklon u načelu konačan, poklonodavac ga može opozvati iz zakonom predviđenih razloga. Dva osnovna razloga su:
- gruba neblagodarnost poklonoprimca prema poklonodavcu, o čijoj težini u svakom slučaju odlučuje sud;
- osiromašenje poklonodavca, kada poklonodavac toliko osiromaši da više nije u stanju da normalno živi.
Tužba za opoziv zbog grube neblagodarnosti podnosi se u roku od godinu dana od saznanja za razlog, odnosno u roku od tri godine od kada je neblagodarnost iskazana. Opoziv poklona nepokretnosti sprovodi se tek po pravnosnažnoj sudskoj odluci, na osnovu koje se menja upis u katastru.
8. Poklon, doživotno izdržavanje ili testament
Prenos nepokretnosti u porodici može se urediti na više načina, a poklon je samo jedan od njih.
| Instrument | Kada deluje | Naknada i porez |
|---|---|---|
| Ugovor o poklonu | Odmah, za života | Bez naknade; prvi nasledni red oslobođen poreza |
| Ugovor o doživotnom izdržavanju | Nepokretnost prelazi po smrti, uz obavezu izdržavanja | Uz izdržavanje; ne ulazi u zaostavštinu, oslobođen poreza |
| Testament (zaveštanje) | Po smrti zaveštaoca | Bez naknade; naslednik plaća porez na nasleđe po redu |
Bitna razlika je što poklon dat nasledniku može biti uračunat u njegov nasledni deo pri deobi zaostavštine. Poklon uz to ne sme da povredi nužni deo nužnih naslednika, na primer dece ili supružnika, koji po zakonu imaju pravo na deo zaostavštine; ako je nužni deo povređen, nužni naslednik može tražiti da se poklon umanji do granice svog nužnog dela. Ako je cilj doživotno zadržavanje prava korišćenja, često se bira ugovor o doživotnom izdržavanju, dok se raspored imovine posle smrti uređuje kroz nasleđivanje i ostavinski postupak.
9. Upis poklona u katastar
Poklon proizvodi puno dejstvo tek kada se poklonoprimac upiše kao vlasnik u katastar nepokretnosti. Na osnovu solemnizovanog ugovora sa clausulom intabulandi i dokaza o poreskoj prijavi, poklonoprimac podnosi zahtev za upis. Ceo postupak upisa i troškovi objašnjeni su u vodiču o katastru nepokretnosti i uknjižbi, a status u svakom trenutku možete proveriti u listu nepokretnosti.
10. Cena i troškovi ugovora o poklonu
Glavni trošak je nagrada javnog beležnika za solemnizaciju, koja se određuje prema Javnobeležničkoj tarifi, srazmerno vrednosti nepokretnosti. Uz to treba računati na eventualni porez na poklon (osim ako je poklonoprimac oslobođen kao prvi nasledni red) i taksu za upis u katastar. Ako ugovor sastavlja advokat ili posreduje agencija za nekretnine, tu je i njihova naknada. Za tačan iznos overe najbolje je unapred proveriti kod javnog beležnika, jer zavisi od vrednosti nepokretnosti koja se poklanja.
Često postavljana pitanja
Mora li ugovor o poklonu nepokretnosti da se overi kod notara?
Da. Ugovor mora biti u pisanom obliku i obavezno solemnizovan kod javnog beležnika. Nesolemnizovan ugovor o poklonu nepokretnosti je ništav i ne proizvodi pravno dejstvo.
Šta ako ugovor o poklonu nije overen?
Ništav je. Poklonoprimac se ne može upisati kao vlasnik u katastar, ne može raspolagati nepokretnošću ni pozvati se na ugovor u sudskom postupku.
Plaća li se porez na poklon stana sa roditelja na dete?
Ne. Deca su prvi nasledni red, koji je oslobođen poreza na poklon. Prijava se ipak podnosi na obrascu PPI-3 u roku od 30 dana.
Kolika je stopa poreza na poklon?
Prvi nasledni red (deca, supružnik, roditelji) je oslobođen, drugi nasledni red plaća 1,5%, a treći i dalji red i ostala lica 2,5% na tržišnu vrednost.
Koji obrazac se podnosi i u kom roku?
Obrazac PPI-3, poreska prijava za porez na nasleđe i poklon, u roku od 30 dana od dana poklanjanja, i to i kada je poklon oslobođen poreza.
Koji su bitni elementi ugovora o poklonu?
Podaci o poklonodavcu i poklonoprimcu, precizno određena nepokretnost, izričita izjava o prenosu bez naknade i saglasnost za upis (clausula intabulandi).
Kako se poklanja stan maloletnom detetu?
Pošto maloletnik nema punu poslovnu sposobnost, ugovor u njegovo ime potpisuje zakonski zastupnik. Na primer, ako otac poklanja stan detetu, majka potpisuje kao zakonski zastupnik.
Može li se ugovor o poklonu opozvati?
Može, iz zakonskih razloga: zbog grube neblagodarnosti poklonoprimca ili osiromašenja poklonodavca. O opozivu odlučuje sud.
Koji je rok za opoziv poklona zbog neblagodarnosti?
Tužba se podnosi u roku od godinu dana od saznanja za razlog, odnosno najkasnije tri godine od kada je neblagodarnost iskazana.
Koja je razlika između poklona i doživotnog izdržavanja?
Poklon prenosi svojinu odmah i bez naknade, dok kod ugovora o doživotnom izdržavanju nepokretnost prelazi po smrti primaoca, uz obavezu izdržavanja, i ne ulazi u zaostavštinu.
Da li se poklon uračunava u nasledni deo?
Poklon dat nasledniku može biti uračunat u njegov nasledni deo pri deobi zaostavštine, što treba imati u vidu kod planiranja prenosa imovine.
Kako se poklon upisuje u katastar?
Na osnovu solemnizovanog ugovora sa clausulom intabulandi i dokaza o poreskoj prijavi, poklonoprimac podnosi zahtev za upis prava svojine u katastar nepokretnosti.
Koliko košta ugovor o poklonu kod notara?
Nagrada javnog beležnika se određuje prema Javnobeležničkoj tarifi, srazmerno vrednosti nepokretnosti, pa tačan iznos treba proveriti unapred kod beležnika.
O autoru
Marko RistićPreduzetnik. Osnivač i vlasnik Feruvi-ja.
Marko Ristić je preduzetnik. Svaki svoj projekat vodi od početka do kraja uz pomoć saradnika koji mu pomažu u procesu. Marko vodi razvoj strategija, arhitekture, dizajna, izrade softvera, odabira i implementacije tehnologija, osmišljavanje funkcionalnosti i celokupne marketinške aktivnosti, kao i svakodnevnu operativu. Veštačka inteligencija je sastavni deo procesa rada.
Marko je osnivač i vlasnik Feruvi-ja, internet platforme za oglase, smeštaj, vozila, nekretnine, poslove i firme, sve na jednom mestu. Trenutno je dostupna vertikala Firme, ostalih šest ulazi u plan razvoja. Sopstveni pretraživač, administratorski sistem, sistem za upravljanje sadržajem i sistem za promocije, sve napravljeno u sopstvenoj režiji.
Pored Feruvi-ja, vodi i druge digitalne projekte: 3DTapete.rs (elektronska prodavnica 3D zidnih tapeta), Manastiri.rs (platforma za tradicionalne porodične proslave i običaje), i mrežu sajtova za roditelje ExtremeKids.rs, DecjiSvet.rs, Balon.rs, TvojIzbor.rs. Kao i mnogo toga drugog, budući da je višegodišnji preduzetnik koji se bavi marketingom i sarađuje direktno sa klijentima iz inostranstva, pretežno američkog tržišta, kao i tržišta Italije, Švedske, Španije, Izraela, Finske i Nemačke.