Vlasnički list i uvid u list nepokretnosti preko eKatastra

Ukratko: vlasništvo nad nepokretnošću u Srbiji proverava se u listu nepokretnosti, zvaničnom dokumentu katastra koji vodi Republički geodetski zavod (RGZ). Online uvid je moguć besplatno, preko eKatastra, ali uz jednu bitnu ogradu: javno se pretražuje po broju parcele i katastarskoj opštini ili po adresi, dok je pretraga po imenu vlasnika dostupna samo registrovanim korisnicima, iz razloga zaštite podataka o ličnosti. Uz podatke o vlasniku, u listu se vide i tereti, na primer hipoteka, koji često nose veći rizik od samog imena vlasnika. Ovaj vodič objašnjava šta je list nepokretnosti, kako se proverava preko eKatastra i Geosrbije, kada treba zvaničan prepis i na šta da paziš pre kupovine.

Šta je list nepokretnosti

List nepokretnosti, koji se u govoru često zove vlasnički list, sadrži sve bitne podatke o jednoj nepokretnosti. Sastoji se iz tri dela:

Za procenu da li je nepokretnost bezbedna za kupovinu, najvažniji je često List V, jer tu se vide tereti koji mogu da opterete nepokretnost i posle prodaje.

Da li se može pretraga po imenu vlasnika

Ovo je najčešća nedoumica. U javnom pristupu eKatastra ne možeš da ukucaš ime i prezime i dobiješ spisak svih nepokretnosti neke osobe. Javna pretraga ide po broju parcele i katastarskoj opštini ili po adresi, a kao rezultat vidiš i ko je vlasnik te konkretne nepokretnosti. Pretraga po imenu vlasnika ili po JMBG-u, kojom bi se pronašle sve nepokretnosti jednog lica, dostupna je samo registrovanim korisnicima, poput institucija i ovlašćenih lica, upravo zbog zaštite podataka o ličnosti. Zato se u praksi kreće od poznate adrese ili broja parcele.

Uvid preko eKatastra

Najlakši način provere je javni pristup eKatastru na sajtu RGZ-a (katastar.rgz.gov.rs). Postupak je:

• Otvoriš javni pristup eKatastru nepokretnosti.
• Izabereš pretragu po parceli, uneseš katastarsku opštinu i broj parcele, ili pretragu po adresi.
• Dobijaš osnovne podatke o nepokretnosti i o nosiocu prava, uz uvid u eventualne terete.

Ovaj uvid je besplatan i služi za informisanje, ali sam ekran nije zvaničan dokument.

Provera preko Geosrbije

Ako znaš lokaciju, ali ne i broj parcele, zgodna je Geosrbija, nacionalni geoportal sa mapama (a3.geosrbija.rs). Uneseš adresu u pretragu, iz slojeva izabereš katastar i na mapi vidiš parcelu, a odatle dolaziš do katastarskih podataka. Geosrbija je korisna kada tražiš parcelu vizuelno, na mapi.

Kako da nađeš broj parcele i katastarsku opštinu

Za pretragu po parceli trebaju ti dva podatka: katastarska opština i broj parcele. Najlakše ih nalaziš u dokumentima koje već imaš:

• u ranijem listu nepokretnosti ili ugovoru o kupoprodaji,
• u rešenju o porezu na imovinu, gde su parcela i katastarska opština najčešće navedeni,
• preko adrese na Geosrbiji, gde na mapi klikneš na objekat i očitaš broj parcele.

Kada imaš katastarsku opštinu i broj parcele, pretraga u eKatastru je stvar par sekundi.

Prepis lista nepokretnosti

Online uvid je za informisanje, ali za pravne poslove treba zvaničan dokument, prepis lista nepokretnosti. On se izdaje iz baze RGZ-a i sadrži overene podatke o parceli, objektima, vlasnicima i teretima. Prepis se dobija na šalteru RGZ-a, elektronski preko servisa eŠalter, kao i preko eUprave, a izdaje se po pravilu odmah, uz naknadu. Zvaničan prepis je ono što traže notar, banka i sud, na primer kod kupoprodaje, kredita ili u ostavinskom postupku. Kako teče overa kod notara pri prometu nepokretnosti objašnjeno je u vodiču o notaru i overi.

Tereti i zabeležbe, na šta obratiti pažnju

Tereti su najvažniji deo provere, jer ostaju na nepokretnosti i posle promene vlasnika. Najčešći su:

Ako u Listu V postoji teret, to ne znači nužno da je kupovina nemoguća, ali zahteva oprez i najčešće pravni savet pre bilo kakve isplate.

Šta ako nepokretnost nije uknjižena

Dešava se da nepokretnost, najčešće stariji objekat ili nadogradnja, nije upisana u katastar. Tada u eKatastru nećeš naći list, ili ćeš naći samo zemljište bez objekta. Neuknjižena nepokretnost je rizična za kupovinu, jer prodavac formalno ne može da prenese pravo koje nije upisano. Upis se sprovodi kod RGZ-a, a za objekte bez dozvole često prethodi postupak ozakonjenja. Ako te zanima nepokretnost koja nije uknjižena, pre bilo kakve isplate obavezan je pravni savet.

Zašto proveriti pre kupovine nepokretnosti

Pre kupovine nepokretnosti provera u katastru je obavezan korak, jer pokazuje tri ključne stvari: da li je nepokretnost uopšte uknjižena, da li je prodavac zaista upisani vlasnik i da li postoje tereti. Neuknjižena nepokretnost, prodavac koji nije vlasnik ili skrivena hipoteka su najčešći izvori problema. Uz katastar, vlasnik plaća i porez na imovinu, o čemu piše vodič o porezu na imovinu. Kada se nepokretnost nasleđuje, upis na naslednike ide posle ostavinskog postupka, što je objašnjeno u vodiču o nasleđivanju i ostavinskom postupku.