Porez na prenos apsolutnih prava u Srbiji 2026: stopa, obveznik i oslobođenja

Ukratko: porez na prenos apsolutnih prava je porez koji se plaća kada se pravo svojine na nepokretnosti prenese uz naknadu, a taj prenos nije oporezovan PDV-om. Stopa je jedinstvena i iznosi 2,5% od poreske osnovice, a osnovica je tržišna vrednost nepokretnosti. Zakonski obveznik je prodavac (prenosilac), ali se ugovorom najčešće predvidi da porez plaća kupac. Prijava se podnosi na obrascu PPI-4 u roku od 30 dana od overe ugovora, nadležna je Poreska uprava prema mestu nepokretnosti, a porez se plaća u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja. Kupac prvog stana može biti oslobođen ovog poreza.

1. Šta je porez na prenos apsolutnih prava

Porez na prenos apsolutnih prava uređen je Zakonom o porezima na imovinu (članovi 23 do 31a). Oporezuje prenos uz naknadu, dakle promet za novac ili drugu vrednost. Iako se u svakodnevnom govoru sreće i skraćeni naziv porez na apsolutna prava, reč je o istom porezu. Predmet oporezivanja su pre svega ova prava kada se za njihov prenos ne plaća PDV:

• pravo svojine na nepokretnosti (stan, kuća, poslovni prostor, garaža, zemljište);
• pravo intelektualne svojine;
• pravo svojine na polovnom motornom vozilu, plovilu ili vazduhoplovu;
• pravo korišćenja građevinskog zemljišta.

Porezom se smatra i sticanje prava na osnovu pravosnažne sudske odluke, sticanje održajem, prenos celokupne imovine privrednog društva i prodaja stečajnog dužnika kao pravnog lica. U kontekstu nekretnina, najčešći slučaj je kupoprodaja polovnog, već korišćenog stana, kuće ili poslovnog prostora između dva lica.

2. Kada se plaća porez na prenos, a kada PDV

Porez na prenos apsolutnih prava i PDV se međusobno isključuju: za isti promet nepokretnosti plaća se ili jedan ili drugi porez, nikada oba. Ako stan kupujete direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a i radi se o prvom prenosu novoizgrađenog objekta, plaća se PDV. Ako kupujete polovnu nepokretnost od fizičkog lica ili firme koja nije obveznik PDV-a na taj promet, plaća se porez na prenos apsolutnih prava.

Ovo razlikovanje je važno zbog povraćaja PDV-a: kupac prvog stana u novogradnji ostvaruje pravo na povraćaj PDV-a, dok kupac prvog polovnog stana ostvaruje oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava. Reč je o dve različite olakšice za dve različite situacije.

3. Ko je poreski obveznik

Po opštem pravilu, obveznik poreza na prenos apsolutnih prava je prenosilac prava, odnosno prodavac. U praksi se ugovorom o kupoprodaji gotovo uvek predvidi da porez plaća kupac, i to je dozvoljeno: kupac tada preuzima obavezu kao ugovorna strana, a prodavac ostaje supsidijarni (rezervni) dužnik ako kupac ne plati. Poreska uprava zato može da naplati porez i od prodavca ako ga kupac ne izmiri.

Postoje situacije u kojima je obveznik sticalac (kupac), a ne prenosilac:

• kada se pravo stiče na osnovu pravosnažne sudske odluke ili upravnog akta;
• kada se svojina stiče održajem;
• kod prenosa celokupne imovine privrednog društva;
• kod prodaje stečajnog dužnika kao pravnog lica.

4. Poreska osnovica i tržišna vrednost

Poreska osnovica je tržišna vrednost apsolutnog prava na dan nastanka poreske obaveze. Polazi se od cene navedene u kupoprodajnom ugovoru, pod uslovom da nije niža od tržišne. Ako Poreska uprava proceni da je ugovorena cena niža od tržišne, ima pravo da u roku od 60 dana od prijema poreske prijave sama utvrdi osnovicu u visini tržišne vrednosti. Pri tome upoređuje cene sličnih nepokretnosti u istoj zoni, oslanjajući se i na registar cena nepokretnosti.

Zato pokušaj da se u ugovoru prikaže niža cena od stvarne ne donosi uštedu na porezu, a nosi rizik da se osnovica naknadno koriguje naviše i da se obračuna kamata. Poreska obaveza nastaje danom zaključenja, odnosno overe (solemnizacije) ugovora kod javnog beležnika, a kod sticanja na osnovu odluke danom pravosnažnosti te odluke.

5. Poreska stopa i kako izračunati porez (kalkulator)

Stopa je proporcionalna i iznosi 2,5%. Ista je za sve vrste nepokretnosti i ne zavisi od lokacije, površine ili od toga ko su ugovorne strane. Obračun je jednostavan, pa vam za procenu nije potreban poseban kalkulator: poresku osnovicu pomnožite sa 2,5%.

Primer: za kupovinu polovnog stana tržišne vrednosti 90.000 EUR, porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2.250 EUR (90.000 puta 0,025). Iznosi u tabeli su ilustrativni; porez se utvrđuje i plaća u dinarima, prema vrednosti izraženoj u ugovoru i kursu na dan nastanka obaveze.

6. Porez na prenos apsolutnih prava za stan: oslobođenje za kupca prvog stana

Najvažnije oslobođenje za građane propisano je članom 31a Zakona. Porez na prenos apsolutnih prava ne plaća se na prenos prava svojine na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi kupcu prvog stana, za površinu do 40 m² za samog kupca i dodatnih 15 m² za svakog člana njegovog domaćinstva koji od 1. jula 2006. godine nije imao stan u svojini ili susvojini.

Da bi ostvario oslobođenje, kupac mora da ispuni sve uslove:

• da je punoletni državljanin Republike Srbije sa prebivalištem u Srbiji;
• da kupuje prvi stan, iz sopstvenih sredstava ili putem kredita;
• da od 1. jula 2006. godine nije imao u svojini ili susvojini stan na teritoriji Srbije;
• da nije ranije koristio ovo oslobođenje.

Ako je stan veći od oslobođene površine, porez se plaća samo na razliku iznad limita. Na primer, ako kupac koji živi sam kupuje stan od 50 m², oslobođeno je 40 m², a porez od 2,5% plaća se na tržišnu vrednost preostalih 10 m².

7. Potrebna dokumentacija za oslobođenje prvog stana

Oslobođenje se ne priznaje automatski, već ga kupac traži uz poresku prijavu. Uz obrazac se najčešće prilaže:

• overen kupoprodajni ugovor;
• izjava kupca prvog stana da kupuje prvi stan i da ispunjava uslove;
• dokaz o državljanstvu i uverenje o prebivalištu;
• izvod iz matične knjige rođenih i, po potrebi, venčanih;
• kućna lista sa članovima domaćinstva za koje se traži uvećanje površine;
• potvrde nadležnih organa da kupac i članovi domaćinstva od 1. jula 2006. nisu imali stan u svojini.

8. Ostala oslobođenja od poreza

Pored oslobođenja za prvi stan, Zakon (član 31) predviđa i druga oslobođenja od poreza na prenos apsolutnih prava, među kojima su:

• ulaganje nepokretnosti u kapital privrednog društva;
• prenos na davaoca doživotnog izdržavanja koji je supružnik ili srodnik iz prvog naslednog reda (v. ugovor o doživotnom izdržavanju);
• razmena (komasacija) poljoprivrednog i šumskog zemljišta;
• konverzija prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu;
• prenosi na Republiku Srbiju, autonomnu pokrajinu i jedinicu lokalne samouprave;
• prenosi diplomatskih i konzularnih predstavništava uz uslov reciprociteta.

Prenos nepokretnosti bez naknade, na primer poklonom ili nasleđem, ne ulazi u ovaj porez, već u porez na poklon odnosno porez na nasleđe. Godišnji porez koji vlasnik plaća dok drži nepokretnost je poseban i zove se porez na imovinu.

9. Prijava PPI-4: kako i gde se podnosi

Prijava se podnosi na obrascu PPI-4, poreskoj prijavi za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava, u roku od 30 dana od dana nastanka poreske obaveze. Obrazac je dostupan na sajtu Poreske uprave (purs.gov.rs). Nadležna je Poreska uprava, filijala prema mestu na kome se nepokretnost nalazi, za razliku od poreza na imovinu, koji vodi lokalna poreska administracija. Istim obrascem PPI-4 prijavljuje se i prenos polovnog motornog vozila, plovila ili vazduhoplova, dakle i prenosi osim nepokretnosti.

Od 1. januara 2018. godine javni beležnici po službenoj dužnosti elektronski dostavljaju overeni ugovor Poreskoj upravi. To ne oslobađa obveznika obaveze da podnese prijavu i plati porez, pa je uvek dobro proveriti da li je rešenje stiglo. Postupak izgleda ovako:

• ugovor o kupoprodaji se overava (solemnizuje) kod javnog beležnika (v. overa ugovora kod notara);
• u roku od 30 dana podnosi se PPI-4 nadležnoj filijali Poreske uprave;
• Poreska uprava utvrđuje osnovicu i donosi rešenje o visini poreza;
• porez se plaća u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja.

10. Kako proveriti porez na prenos apsolutnih prava

Nakon podnošenja prijave, obveznika najviše zanima kako proveriti porez na prenos apsolutnih prava, odnosno da li je rešenje doneto i koliki je dug. Proveru možete obaviti na više načina:

• preko portala ePorezi (eporezi.purs.gov.rs), gde se vide podnete prijave i stanje obaveza;
• preko portala eUprava, u delu za poreske obaveze;
• direktno u nadležnoj filijali Poreske uprave, uvidom u predmet.

Detaljan pregled svih kanala za proveru dugovanja dat je u vodiču provera poreza i poreskih obaveza. Ako rešenje ne stigne u razumnom roku, ne znači da obaveza ne postoji, pa je bolje sami proveriti status nego čekati. Kod složenijih slučajeva pomažu poreske konsultacije ili knjigovođa.

11. Rok plaćanja i kazne za neplaćanje

Porez se plaća u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja. Ako se prijava ne podnese u roku od 30 dana ili se porez ne plati na vreme, slede posledice. Za fizičko lice koje ne podnese poresku prijavu ili je podnese sa zakašnjenjem, Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji predviđa novčanu kaznu od 5.000 do 150.000 dinara, dok su kazne za preduzetnike i pravna lica znatno više. Pored kazne, na neplaćeni porez obračunava se i zatezna kamata za period docnje.

Neizmiren porez pravi i praktičan problem: bez dokaza o plaćenom porezu ili rešenja o oslobođenju, upis prava svojine u katastar teče otežano, pa kupac može ostati bez uredno sprovedene uknjižbe.

12. Ukupni troškovi prometa nekretnine

Porez na prenos apsolutnih prava je samo jedan od troškova kupovine polovne nekretnine. Uz njega treba računati i na:

• nagradu javnog beležnika za overu ugovora, prema javnobeležničkoj tarifi, srazmerno vrednosti nepokretnosti;
• republičku taksu za upis prava svojine u katastar i pribavljanje vlasničkog lista;
• proviziju agencije za nekretnine, ako je posredovala, uobičajeno oko 2 do 3% od cene.

Tek po izmirenju poreske obaveze i pribavljanju dokaza o plaćenom porezu (ili rešenja o oslobođenju), kupac bez smetnji sprovodi upis prava svojine u katastar nepokretnosti.