Povrat PDV za prvi stan u Srbiji: uslovi, obrasci i rokovi

Kada kupujete stan u novogradnji od investitora koji je u sistemu PDV-a, u cenu je već uračunat porez na dodatu vrednost. Ako je to vaš prvi stan, država vam taj PDV može vratiti. Reč je o pravu na refundaciju (povraćaj) PDV kupcu prvog stana, uređenom članom 56a Zakona o porezu na dodatu vrednost i članovima 276-278 Pravilnika o PDV. U ovom vodiču objašnjavamo ko ima pravo na povrat PDV za stan, koja se površina priznaje, koje obrasce podnosite (RFN i IKPS-PDV) i koliko se čeka isplata.

Odmah da razjasnimo najčešću zabunu: povraćaj PDV na prvu nekretninu odnosi se samo na stanove iz novogradnje koji se prvi put stavljaju u promet i na koje je obračunat PDV. Ako kupujete stariji stan (drugi i svaki naredni promet), tu se ne plaća PDV nego porez na prenos apsolutnih prava, gde kupac prvog stana ostvaruje poresko oslobođenje po drugom osnovu. To su dva odvojena mehanizma i ne mogu se kombinovati na istom stanu.

Šta je povraćaj PDV za kupca prvog stana

PDV na promet stanova obračunava se po sniženoj stopi od 10% i sadržan je u ceni koju plaćate investitoru. Kupac prvog stana koji ispuni zakonske uslove ima pravo da mu se taj plaćeni PDV refundira, i to za tačno propisanu površinu. Time se realno smanjuje cena kvadrata, pa je ovo pravo jedno od najvrednijih za sve koji prvi put rešavaju stambeno pitanje.

Pravo je jednokratno. Može se iskoristiti samo jednom u životu, i to bilo kao kupac, bilo ranije kao član porodičnog domaćinstva čija je površina već ušla u nečiji obračun. Kada se jednom iskoristi, gasi se.

Ko ima pravo na povrat PDV za stan

Da biste ostvarili povraćaj PDV za prvi stan, kao kupac morate ispuniti sve sledeće uslove:

• da ste punoletni državljanin Republike Srbije sa prebivalištem na teritoriji Srbije;
• da od 1. jula 2006. godine do dana overe kupoprodajnog ugovora niste imali u svojini, odnosno susvojini, stan na teritoriji Republike Srbije (to je vaš prvi stan);
• da kupujete stan od prodavca koji je obveznik PDV-a (po pravilu investitor novogradnje) i da je PDV iskazan na računu;
• da je kupoprodajna cena, sa PDV-om, isplaćena u celosti bezgotovinski, na tekući račun prodavca. Gotovinska uplata ne priznaje se za ovu svrhu.

Uslov o vremenu (1. jul 2006.) vezan je za dan kada je uveden PDV, pa se raniji vlasnički status ne uzima u obzir.

Članovi porodičnog domaćinstva

Priznata površina uvećava se za svakog člana vašeg porodičnog domaćinstva. Da bi se članu priznala površina, on mora, na dan overe ugovora, da:

• ima prebivalište na istoj adresi kao i kupac;
• bude državljanin Republike Srbije;
• nije bio vlasnik ili suvlasnik stana na teritoriji Srbije u periodu od 1. jula 2006. godine.

Ako je članu domaćinstva površina već jednom priznata u nečijem povraćaju, ona se ne može ponovo koristiti.

Koja se površina priznaje: 40 m² + 15 m²

Povraćaj se ne odnosi nužno na ceo stan, već na zakonom priznatu površinu:

Ako je stan veći od priznate površine, refundira se samo srazmerni deo PDV-a koji odgovara priznatoj kvadraturi. Ako je stan manji ili jednak priznatoj površini, refundira se ceo plaćeni PDV.

Primer obračuna povraćaja

Pretpostavimo stan od 50 m² kupljen za 150.000 evra sa uračunatim PDV-om od 10%. PDV sadržan u ceni iznosi približno 13.636 evra (cena minus cena podeljena sa 1,10). To je oko 272 evra po kvadratu.

• Kupac bez članova domaćinstva: priznaje se 40 m². Povraćaj je 40 puta 272, dakle približno 10.900 evra.
• Kupac sa supružnikom i jednim detetom: priznaje se 40 + 15 + 15 = 70 m². Kako je stan manji od 70 m², refundira se ceo PDV, oko 13.636 evra.

Iznosi su ilustrativni; tačan obračun zavisi od cene, stope i broja priznatih članova.

Kupovina prvog stana oslobađanje od poreza: dva režima

Kada je u pitanju kupovina prvog stana, oslobađanje od poreza ostvaruje se na dva različita načina, zavisno od toga da li kupujete stan iz novogradnje ili stariji stan. Zato je ključno razlikovati dva režima, jer se olakšica ostvaruje potpuno drugačije:

Više o drugom režimu pisali smo u tekstu o porezu na prenos apsolutnih prava. Ako niste sigurni koji režim se odnosi na vašu kupovinu, proverite ko je prodavac i da li je na računu iskazan PDV.

Obrasci i potrebna dokumentacija

Zahtev za povrat PDV RFN podnosi se nadležnoj Poreskoj upravi, prema mestu na kojem se stan nalazi. Uz zahtev ide propisana dokumentacija:

Poreska uprava može tražiti i dodatne dokaze, pa je uputno pripremiti kompletnu dokumentaciju pre podnošenja. Izjava kupca prvog stana (IKPS-PDV) je ključan dokument jer se njome, pod odgovornošću, potvrđuje da su ispunjeni uslovi.

Postupak korak po korak

1. Isplatite cenu u celosti, bezgotovinski, na račun prodavca. Bez potpune bezgotovinske isplate nema prava na povraćaj.
2. Overite kupoprodajni ugovor kod javnog beležnika. Više o tome u tekstu o kupoprodajnom ugovoru za nepokretnost.
3. Pribavite izjavu IKPS-PDV i preostalu dokumentaciju iz tabele.
4. Podnesite obrazac RFN sa dokumentacijom nadležnoj Poreskoj upravi.
5. Sačekajte rešenje i isplatu na vaš tekući račun.

Elektronske usluge i informacije o statusu dostupne su preko portala eporezi.purs.gov.rs i Poreske uprave Srbije, a opšte informacije o pravima građana i obrascima nalaze se i na Portalu eUprava.

Koliko se čeka povrat PDV za stan

Poreska uprava o urednom zahtevu odlučuje rešenjem u roku od 30 dana od dana podnošenja zahteva. Kada rešenje postane izvršno, refundacija PDV se isplaćuje na račun kupca u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja. U praksi celokupan postupak može trajati i duže ako dokumentacija nije potpuna, pa je najbolje predati kompletan zahtev iz prve.

Zakon ne propisuje prekluzivni rok posle kojeg pravo pada, ali zahtev možete podneti tek kada je cena isplaćena u celosti. Preporuka je da se ne odlaže, jer stariji predmeti zahtevaju više dokazivanja.

Najčešće greške i na šta obratiti pažnju

• Gotovinska uplata dela cene. Svaki dinar, uključujući kaparu, treba da bude uplaćen bezgotovinski da bi se priznao.
• Prodavac nije PDV obveznik. Ako na računu nema iskazanog PDV-a, nema ni prava na refundaciju po ovom osnovu.
• Ranije iskorišćeno pravo. Ako ste vi ili neki član čija se površina računa već koristili olakšicu, pravo je potrošeno.
• Nepotpuna dokumentacija. Nedostatak jednog dokaza (npr. o prebivalištu člana domaćinstva) usporava ceo postupak.
• Zamena režima. Za stariji stan tražite oslobođenje od poreza na prenos, ne povraćaj PDV.

Pre kupovine proverite i pravni status objekta i upis u katastar; korisno je pročitati kako izgleda uknjižba u katastar nepokretnosti i šta piše u vlasničkom listu (listu nepokretnosti). Ako želite da ceo postupak povraćaja i papirologiju poverite stručnjaku, pregledajte agencije za nekretnine i poreske posrednike u Feruvi direktorijumu.

Zaključak

Povraćaj PDV za kupca prvog stana može vam vratiti nekoliko hiljada evra, ali samo ako su svi uslovi ispunjeni: prvi stan, bezgotovinska isplata, prodavac u sistemu PDV-a i uredna dokumentacija sa obrascima RFN i IKPS-PDV. Priznata površina je 40 m² za kupca i po 15 m² za svakog člana domaćinstva, a isplata stiže u roku od 15 dana od izvršnog rešenja. Kod kupovine prvog stana oslobađanje od poreza vredi nekoliko hiljada evra, pa ako se dobro pripremite, ostvarivanje ovog prava je jednostavno i vredno truda.