Porez na imovinu u Srbiji 2026: ko plaća, stope i rokovi

Ukratko: porez na imovinu je godišnji porez koji plaća vlasnik nepokretnosti, stana, kuće, poslovnog prostora, zemljišta ili garaže. Obveznik je onaj ko je vlasnik na dan 1. januara poreske godine. Stopu utvrđuje lokalna samouprava u okviru zakonskog maksimuma, do 0,4% za stambene i poslovne objekte i do 0,3% za poljoprivredno i šumsko zemljište. Porez se plaća kvartalno, u četiri jednake rate. Građani dobijaju rešenje od lokalne poreske administracije, dok firme koje vode poslovne knjige same podnose prijavu i obračunavaju porez.

1. Ko plaća porez na imovinu

Obveznik poreza na imovinu je vlasnik nepokretnosti. Ako na nepokretnosti postoji pravo korišćenja ili državine umesto svojine, obveznik je korisnik odnosno držalac. Presudan je status na dan 1. januara: ko je tog dana vlasnik, plaća porez za celu tu godinu, bez obzira na to da li je nepokretnost kasnije prodao.

Kada jednu nepokretnost ima više suvlasnika, svaki plaća porez srazmerno svom udelu. Kod zajedničke svojine supružnika obaveza se deli prema udelima utvrđenim u rešenju. Kod izdavanja u zakup obveznik ostaje vlasnik, ne zakupac, osim ako zakupac ima posebno pravo koje ga čini obveznikom. Zato promena stanara ne menja ko plaća porez.

2. Šta se oporezuje

Predmet poreza je nepokretnost na teritoriji Srbije:

• Stanovi i stambene kuće
• Poslovni prostor i poslovne zgrade
• Garaže i pomoćni objekti
• Građevinsko, poljoprivredno i šumsko zemljište
• Drugi nadzemni i podzemni objekti, kao i posebni delovi objekata

Porez prati pravo na nepokretnosti, a ne fizičko korišćenje, pa se oporezuje i nepokretnost koja se ne koristi ili je prazna. Zemljište se oporezuje kada njegova površina prelazi propisani prag. Objekti u izgradnji, bez upotrebne dozvole i useljenja, pod određenim uslovima ne ulaze u osnovicu dok se ne privedu nameni.

3. Poreske stope

Zakon o porezima na imovinu propisuje najviše stope, a konkretnu stopu određuje opština ili grad svojom odlukom. Zato se isti tip nepokretnosti različito oporezuje od grada do grada, pa čak i od zone do zone unutar istog grada.

Za obveznike koji ne vode poslovne knjige, dakle za građane, stopa može biti progresivna i raste sa vrednošću nepokretnosti, ali nikada preko zakonskog maksimuma. Za obveznike koji vode poslovne knjige, dakle za firme i preduzetnike u sistemu dvojnog knjigovodstva, primenjuje se proporcionalna stopa do 0,4% na celu osnovicu.

Za građane, progresija zavisi od poreske osnovice nepokretnosti, a zakon propisuje sledeće najviše stope po rasponima vrednosti.

Ovo su zakonski maksimumi, a konkretne stope u okviru raspona određuje lokalna samouprava svojom odlukom. Zbog progresije skuplje nepokretnosti, posebno one u višim zonama, nose i višu efektivnu stopu od jeftinijih.

4. Kako se utvrđuje osnovica

Osnovica je vrednost nepokretnosti. Za građane se ona računa po prosečnim cenama kvadratnog metra u zoni u kojoj se nepokretnost nalazi, pomnoženim sa korisnom površinom, uz korekciju za amortizaciju. Svaka lokalna samouprava deli teritoriju na zone, od najatraktivnijih (centralne) do perifernih, i za svaku zonu objavljuje prosečnu cenu kvadrata po vrsti nepokretnosti. Ove vrednosti se objavljuju do kraja godine i važe za narednu godinu.

Amortizacija je umanjenje vrednosti zbog starosti objekta. Obračunava se do 1% godišnje, a najviše do 40% ukupno. Što je objekat stariji, to je osnovica manja. Za firme koje vode knjige osnovica nije vrednost po zonama, već fer odnosno knjigovodstvena vrednost iz poslovnih knjiga na dan 31. decembra prethodne godine.

Zone i prosečne cene mogu se proveriti u odluci lokalne samouprave, koja se objavljuje na sajtu grada ili opštine. Pošto vrednost direktno utiče na visinu poreza, dobro je proveriti u koju zonu vaša nepokretnost spada.

5. Umanjenja i oslobođenja

Zakon i lokalne odluke predviđaju nekoliko olakšica:

• Umanjenje poreza za stan ili kuću u kojoj obveznik stanuje, kada lokalna samouprava takvo umanjenje propiše svojom odlukom
• Oslobođenje za nepokretnosti čija je poreska osnovica ispod zakonom propisanog praga
• Oslobođenja za objekte u javnoj svojini, verske objekte, objekte diplomatskih predstavništava pod uslovom uzajamnosti i objekte od posebnog kulturnog ili istorijskog značaja
• Posebna pravila za poljoprivredno zemljište registrovanih poljoprivrednih gazdinstava

Olakšice se ne primenjuju automatski na svaku nepokretnost, već zavise od njene vrste i od odluke konkretne lokalne samouprave. Zato je pre oslanjanja na umanjenje dobro proveriti uslove kod nadležne poreske administracije.

6. Rokovi i plaćanje

Porez na imovinu plaća se kvartalno, u četiri jednake rate. Do donošenja rešenja za tekuću godinu plaća se akontacija u visini rate iz prethodne godine, a po donošenju rešenja razlika se usklađuje na narednim ratama.

Ako rok pada na neradni dan, pomera se na prvi naredni radni dan. Porez se plaća lokalnoj poreskoj administraciji grada ili opštine na čijoj se teritoriji nalazi nepokretnost, putem uplatnice ili elektronski. Stanje duga i uplate mogu se proveriti preko portala lokalne poreske administracije. Za neplaćeni porez obračunava se zakonska zatezna kamata, a dug se po potrebi naplaćuje prinudno.

7. Prijava: građani i firme

Građani po pravilu ne podnose prijavu svake godine. Prijavu podnose samo kada steknu nepokretnost, kada nastane promena koja utiče na porez (dogradnja, promena namene, prodaja) ili kada obaveza prestane. Podnosi se obrazac PPI-2 nadležnoj lokalnoj poreskoj administraciji, a posle prijave obveznik dobija rešenje na osnovu koga plaća porez.

Firme i preduzetnici koji vode poslovne knjige primenjuju samooporezivanje. Sami podnose prijavu na obrascu PPI-1, u kojoj obračunavaju i prijavljuju porez za sve svoje nepokretnosti. Rok za podnošenje je do 31. marta za tekuću godinu. Ovaj posao je deo redovnih obaveza, slično kao kod godišnje poreske prijave, pa ga najčešće vodi knjigovodstvena agencija.

8. Primer obračuna

Pretpostavimo stan od 60 kvadratnih metara u zoni u kojoj je prosečna cena 1.500 evra po kvadratu. Osnovica pre amortizacije je 60 puta 1.500, dakle 90.000 evra. Ako je objekat star dvadeset godina, primenjuje se amortizacija od 20%, pa se osnovica umanjuje na 72.000 evra. Uz stopu od 0,4% godišnji porez iznosi oko 288 evra, odnosno oko 72 evra po kvartalnoj rati.

Ako lokalna samouprava predviđa umanjenje za stan u kome obveznik stanuje, na primer 50%, godišnji porez za ovaj primer pada na oko 144 evra. Vidi se koliko su zona, starost objekta i lokalne olakšice važni za konačan iznos, pa dve naizgled slične nepokretnosti mogu imati bitno različit porez.

9. Porez na imovinu i srodni porezi na nekretnine

Porez na imovinu se često meša sa drugim porezima koji se javljaju kod nekretnina, iako su to potpuno različite obaveze.

Dok porez na imovinu plaćaš svake godine dok si vlasnik, ostala dva poreza nastaju samo pri prometu nepokretnosti i plaćaju se jednokratno. O oporezivanju zarade od prodaje ima više u tekstu o porezu na kapitalni dobitak. Sve poreske obaveze firme na jednom mestu objašnjava centralni vodič o knjigovodstvu i porezima.

10. Žalba i kazne

Ako smatrate da je porez pogrešno obračunat, na rešenje o porezu na imovinu možete uložiti žalbu u roku od 15 dana od dostavljanja. Postupak i rokovi opisani su u tekstu o žalbi u upravnom postupku. Neprijavljivanje nepokretnosti ili netačni podaci u prijavi vode prekršajnoj odgovornosti i naknadnom utvrđivanju poreza sa kamatom za protekli period.

Za procene vrednosti, sporna pitanja oko zone ili osnovice i pripremu prijave korisni su poreski savetnici, a za procenu tržišne vrednosti i promet agencije za nekretnine. Kod kupovine ili prodaje nepokretnosti dodatno je povezana tema poreza na kapitalni dobitak.