Kupoprodajni ugovor za nepokretnost u Srbiji 2026: vodič
Kupoprodajni ugovor za nepokretnost mora biti u pisanom obliku i overen kod notara, inače je ništav. Vodič kroz bitne elemente, clausulu intabulandi, predugovor i kaparu, provere pre kupovine i korake do uknjižbe.
Sadržaj
Ukratko: kupoprodajni ugovor je ugovor kojim prodavac prenosi svojinu na nepokretnosti kupcu, a kupac plaća ugovorenu cenu. Za nepokretnosti forma je stroga: ugovor mora biti u pisanom obliku i obavezno solemnizovan (overen) kod javnog beležnika, jer je bez overe ništav i ne može se upisati u katastar. Bitni elementi su tačan opis nepokretnosti, cena i clausula intabulandi. Pre kupovine se najčešće zaključuje predugovor uz kaparu od oko 10% cene, a obavezno se proveravaju vlasništvo i tereti u katastru.
1. Šta je kupoprodajni ugovor nepokretnosti
Kupoprodajni ugovor za nepokretnost (stan, kuću ili zemljište) je ugovor u kome se prodavac obavezuje da prenese pravo svojine, a kupac da plati cenu i preuzme nepokretnost. To je pravni osnov za sticanje svojine, ali kupac postaje vlasnik pred državom tek kada se na osnovu ugovora upiše u katastar nepokretnosti. Zato ugovor mora biti tako sačinjen da omogući nesmetanu uknjižbu. Ugovor najčešće sastavlja advokat, a ugovorne strane, prodavac i kupac, moraju se saglasiti o svim bitnim elementima kupoprodaje, pre svega o nepokretnosti i ceni.
2. Forma: da li ugovor važi ako nije overen kod notara
Za nepokretnosti zakon propisuje strogu formu. Kupoprodajni ugovor mora biti u pisanom obliku i obavezno solemnizovan kod javnog beležnika u čijem se području nepokretnost nalazi. Odgovor na čest pitanje da li je ugovor validan ako nije overen kod notara je jasan: nije. Neoveren ugovor o kupoprodaji nepokretnosti je ništav, ne proizvodi pravno dejstvo i ne može se upisati u katastar.
U postupku solemnizacije javni beležnik proverava identitet strana, utvrđuje da razumeju posledice ugovora, overava potpise i čuva original u svojoj arhivi. Više o samom postupku i ceni pročitajte u vodiču o overi ugovora kod notara.
3. Bitni elementi kupoprodajnog ugovora
Da bi ugovor bio punovažan i podoban za upis, mora da sadrži nekoliko obaveznih elemenata.
| Element | Šta obuhvata |
|---|---|
| Opis nepokretnosti | Katastarska parcela, katastarska opština, površina, sprat i broj stana |
| Kupoprodajna cena | Iznos i način plaćanja (u celosti, na rate ili preko kredita) |
| Rok predaje | Datum ili uslov predaje nepokretnosti kupcu |
| Clausula intabulandi | Saglasnost prodavca da se kupac upiše kao vlasnik |
| Izjave strana | Potpisane saglasnosti prodavca i kupca |
4. Clausula intabulandi: bez nje nema uknjižbe
Clausula intabulandi je izjava kojom prodavac bezuslovno dozvoljava da se kupac upiše kao vlasnik u katastar. Bez ove klauzule kupac ne može da sprovede uknjižbu čak ni kada isplati celu cenu, već mora da vodi poseban sudski postupak. Zato je clausula intabulandi jedan od najvažnijih delova ugovora. Može biti sadržana u samom ugovoru ili data kao posebna izjava prodavca overena kod javnog beležnika.
5. Predugovor o kupoprodaji i kapara
Pre glavnog ugovora najčešće se zaključuje predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, kojim se strane obavezuju da će zaključiti glavni ugovor. Predugovor mora imati istu formu kao glavni ugovor: pisan i overen kod notara. Ako predugovor nije overen, i on je ništav.
Uz predugovor kupac obično daje kaparu, iznos koji potvrđuje ozbiljnost namere i rezerviše nepokretnost. Kapara najčešće iznosi oko 10% dogovorene cene i navodi se u predugovoru. Predugovor sadrži podatke o stranama, opis nepokretnosti, cenu, način i rok plaćanja, iznos kapare i rok za zaključenje glavnog ugovora. Zaključenje glavnog ugovora može se zahtevati u roku od šest meseci od isteka roka predviđenog za njegovo zaključenje, a ako rok nije predviđen, od dana kada je po prirodi posla ugovor trebalo da bude zaključen.
Kapara nije samo rezervacija, već i garancija ozbiljnosti obe strane. Ako kupac bez opravdanog razloga odustane od kupovine, po pravilu gubi datu kaparu; ako odustane prodavac, obično vraća dvostruki iznos kapare. Zato je predugovor ozbiljna obaveza, a ne neformalni dogovor.
6. Na šta obratiti pažnju prilikom kupovine stana
Pre nego što potpišete predugovor ili ugovor, obavezno proverite pravni status stana. Najveći broj problema pri kupovini stana nastaje jer kupac nije na vreme proverio vlasništvo, terete ili legalnost. Proveru možete uraditi sami preko katastra, a evo šta sve treba proveriti kod kupovine stana:
- vlasništvo i tereti u katastru, preko portala Republičkog geodetskog zavoda (katastar.rgz.gov.rs), po broju parcele ili adresi; u listu nepokretnosti proverite deo A (podaci o stanu), deo B (vlasnik) i deo C (tereti i zabeležbe);
- poklapanje imena prodavca sa imenom vlasnika u listu nepokretnosti, jer stan sme da proda samo upisani vlasnik;
- hipoteke, sporovi i zabeležbe na stanu, kojih ne sme biti, ili moraju biti rešeni pre kupovine;
- legalnost i uknjižba stana i cele zgrade, jer neuknjižen stan ili nelegalna zgrada nose ozbiljan rizik (v. legalizacija objekata i uknjižba u katastar);
- građevinska i upotrebna dozvola zgrade, posebno kod novije gradnje;
- saglasnost bračnog druga, ako je prodavac u bračnoj ili vanbračnoj zajednici, jer je stan možda zajednička imovina;
- dugovanja za komunalije, infostan i struju, koja mogu preći na novog vlasnika.
Kod kupovine stana u novogradnji dodatno proverite investitora: da li je zgrada izgrađena po građevinskoj dozvoli, da li investitor ima uredne papire i kakav ugovor nudi. Kod kupovine polovnog stana od fizičkog lica proverite i da li je stan ranije više puta prodavan i da na njemu nema otvorenih sudskih sporova. Ako niste sigurni, angažujte advokata da proveri dokumentaciju stana pre nego što date kaparu. Od prodavca tražite i sledeća dokumenta: aktuelni list nepokretnosti, građevinsku i upotrebnu dozvolu zgrade, energetski pasoš stana i dokaz o izmirenim računima. Ta dokumenta su osnovna provera pre kupovine i štite kupca od skrivenih rizika, a proveru vlasništva možete uraditi i sami preko katastra.
7. Kupovina stana bez posrednika, direktno od vlasnika
Prodaja stanova direktno od vlasnika i kupovina bez posrednika su moguće i štede proviziju agencije, koja obično iznosi 2 do 3% od cene. Cena tada može biti povoljnija, ali sav teret provere pada na kupca. Ako kupujete bez posrednika, obavezno angažujte advokata za sastavljanje ugovora i sprovedite sve provere iz prethodnog odeljka, jer notar overava ugovor, ali ne garantuje da je nepokretnost bez skrivenih rizika. Ako želite dodatnu sigurnost, proverenu agenciju za nekretnine možete angažovati i samo za pravnu proveru.
8. Porez i troškovi kupoprodaje
Uz cenu nepokretnosti, kupoprodaja nosi i dodatne troškove. Kod polovne nepokretnosti prodavac plaća porez na prenos apsolutnih prava, dok se kod novogradnje umesto tog poreza plaća PDV.
| Trošak | Iznos i ko plaća |
|---|---|
| Porez na prenos (polovna nepokretnost) | 2,5%, obveznik prodavac, ugovorom često kupac |
| PDV (novogradnja) | 10% na stan, plaća kupac |
| Nagrada notara za solemnizaciju | Po Javnobeležničkoj tarifi, srazmerno vrednosti nepokretnosti |
| Taksa za upis u katastar | okvirno oko 5.950 dinara |
| Provizija agencije za nekretnine | 2 do 3% od cene, ako je posredovala |
9. Koraci: od predugovora do uknjižbe
Kupovina nepokretnosti obično teče kroz sledeće korake:
- provera vlasništva, tereta i legalnosti nepokretnosti;
- zaključenje predugovora i davanje kapare;
- zaključenje i solemnizacija glavnog kupoprodajnog ugovora kod notara;
- plaćanje poreza na prenos i isplata cene po ugovoru;
- upis prava svojine kupca u katastar nepokretnosti, čime kupac postaje zvanični vlasnik.
Pre potpisivanja ugovora i davanja kapare obavezno proverite pravni status nekretnine; detaljnu listu provera dajemo u vodiču na šta paziti pri kupovini stana.
Često postavljana pitanja
Mora li kupoprodajni ugovor da se overi kod notara?
Da. Za nepokretnosti ugovor mora biti u pisanom obliku i obavezno solemnizovan kod javnog beležnika. Bez overe je ništav i ne može se upisati u katastar.
Da li je ugovor validan ako nije overen kod notara?
Nije. Neoveren ugovor o kupoprodaji nepokretnosti je ništav, ne proizvodi pravno dejstvo i ne omogućava uknjižbu.
Koji su bitni elementi kupoprodajnog ugovora?
Tačan opis nepokretnosti, ugovorena cena i način plaćanja, rok predaje, clausula intabulandi i potpisane izjave saglasnosti obe strane.
Šta je clausula intabulandi?
Izjava kojom prodavac bezuslovno dozvoljava upis kupca kao vlasnika. Bez nje kupac ne može da se uknjiži ni posle isplate cene, već mora da vodi sudski postupak.
Mora li predugovor da bude overen?
Da. Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora imati istu formu kao glavni ugovor, pisan i overen kod notara, inače je ništav.
Kolika je kapara?
Kapara obično iznosi oko 10% dogovorene kupoprodajne cene i daje se uz predugovor kao garancija ozbiljnosti namere i rezervacija nepokretnosti.
Koji je rok za zaključenje glavnog ugovora?
Zaključenje glavnog ugovora može se zahtevati u roku od šest meseci od isteka roka predviđenog u predugovoru, a ako rok nije predviđen, od dana kada je ugovor po prirodi posla trebalo da bude zaključen.
Kako da proverim vlasništvo i terete pre kupovine?
Preko portala Republičkog geodetskog zavoda, po broju parcele ili adresi. U listu nepokretnosti proverite deo A (podaci o stanu), deo B (vlasnik) i deo C (tereti i zabeležbe).
Na šta da pazim pri kupovini stana?
Da se ime prodavca poklapa sa vlasnikom u listu, da nema hipoteka, sporova i zabeležbi, da je objekat legalan i uknjižen, da postoji saglasnost bračnog druga i da nema dugovanja za komunalije.
Da li je bezbedno kupiti stan bez posrednika?
Moguće je i štedi proviziju, ali sav teret provere pada na kupca. Preporučuje se angažovanje advokata za ugovor i temeljna provera pravnog statusa nepokretnosti.
Ko plaća porez kod kupoprodaje?
Kod polovne nepokretnosti zakonski obveznik poreza na prenos apsolutnih prava je prodavac, ali se ugovorom najčešće prevaljuje na kupca. Kod novogradnje se umesto tog poreza plaća PDV.
Kada kupac postaje zvanični vlasnik?
Tek kada se na osnovu overenog ugovora upiše kao vlasnik u katastar nepokretnosti. Do tada je ugovor samo pravni osnov za sticanje svojine.
Šta ako prodavac ne da clausulu intabulandi?
Bez nje se kupac ne može uknjižiti ni posle isplate cene, već mora sudski da traži upis, pa je clausula intabulandi obavezan deo ugovora ili posebne overene izjave prodavca.
O autoru
Marko RistićPreduzetnik. Osnivač i vlasnik Feruvi-ja.
Marko Ristić je preduzetnik. Svaki svoj projekat vodi od početka do kraja uz pomoć saradnika koji mu pomažu u procesu. Marko vodi razvoj strategija, arhitekture, dizajna, izrade softvera, odabira i implementacije tehnologija, osmišljavanje funkcionalnosti i celokupne marketinške aktivnosti, kao i svakodnevnu operativu. Veštačka inteligencija je sastavni deo procesa rada.
Marko je osnivač i vlasnik Feruvi-ja, internet platforme za oglase, smeštaj, vozila, nekretnine, poslove i firme, sve na jednom mestu. Trenutno je dostupna vertikala Firme, ostalih šest ulazi u plan razvoja. Sopstveni pretraživač, administratorski sistem, sistem za upravljanje sadržajem i sistem za promocije, sve napravljeno u sopstvenoj režiji.
Pored Feruvi-ja, vodi i druge digitalne projekte: 3DTapete.rs (elektronska prodavnica 3D zidnih tapeta), Manastiri.rs (platforma za tradicionalne porodične proslave i običaje), i mrežu sajtova za roditelje ExtremeKids.rs, DecjiSvet.rs, Balon.rs, TvojIzbor.rs. Kao i mnogo toga drugog, budući da je višegodišnji preduzetnik koji se bavi marketingom i sarađuje direktno sa klijentima iz inostranstva, pretežno američkog tržišta, kao i tržišta Italije, Švedske, Španije, Izraela, Finske i Nemačke.