Na šta paziti pri kupovini stana: provera vlasništva, tereta i dugovanja
Praktičan vodič na šta paziti pri kupovini stana: kako proveriti vlasništvo i terete u katastru, uknjiženost, hipoteku i plombu, dugovanja za režije i porez i koje greške mogu da vas koštaju.
Sadržaj
Kupovina stana je jedna od najvećih odluka u životu, a najveći rizici ne kriju se u ceni, već u pravnom statusu nekretnine. Zato je važno da unapred znate na šta da pazite pri kupovini stana i šta sve da proverite pre nego što date kaparu. U ovom vodiču dajemo praktičnu listu provera: od vlasništva i tereta u katastru, preko uknjiženosti, do dugovanja za režije i najčešćih grešaka.
Provera pravnog statusa u katastru
Prvi i najvažniji korak je provera pravnog statusa nekretnine u katastru nepokretnosti. Vlasništvo i eventualni tereti proveravaju se preko servisa eKatastar, koji vodi Republički geodetski zavod. Katastar je javni registar, pa svako ima pravo uvida, bez posebnog odobrenja. Ključni dokument je vlasnički list, odnosno izvod iz lista nepokretnosti, koji treba da bude svež, ne stariji od 15 dana.
List nepokretnosti ima tri dela: opis nepokretnosti (površina, sprat, namena), deo o vlasništvu (ko je vlasnik i po kom osnovu) i deo o teretima i zabeležbama. Više o samom registru pročitajte u vodiču o katastru nepokretnosti i uknjižbi.
Provera vlasništva
Proverite da je prodavac stvarno upisani vlasnik stana i po kom osnovu je stekao vlasništvo. Ako stan ima više suvlasnika, svi moraju da budu saglasni sa prodajom. Podaci o vlasniku iz lista nepokretnosti moraju da se poklapaju sa ličnim dokumentima prodavca; svako neslaganje je znak da nešto treba dodatno proveriti pre kupovine stana.
Tereti i zabeležbe: hipoteka i plomba
Deo lista nepokretnosti o teretima je najosetljiviji. Tu se upisuju:
- hipoteka, koja znači da je stan pod zalogom za nečiji kredit;
- plodouživanje, kada neko ima pravo da živi u stanu iako nije vlasnik;
- zabrana otuđenja, koja sprečava prodaju;
- plomba, koja pokazuje da je u toku postupak pred katastrom i da status još nije konačan.
Ako stan ima hipoteku, tražite brisovnicu i rešenje o brisanju hipoteke iz katastra. Bez toga se stan i dalje smatra opterećenim, čak i ako prodavac tvrdi da je dug isplaćen, jer je za kupca presudno ono što je upisano u katastru, a ne usmeno objašnjenje.
Da li je stan uknjižen
Obavezno proverite da li je stan uknjižen. Kupovina neuknjižene nekretnine je rizična jer nemate čist dokaz o vlasništvu, pa i sam Republički geodetski zavod upozorava da je to nesiguran posao. Uknjižen, legalan stan bez tereta je jedini koji možete kupiti bez pravnog rizika i po pravilu je uslov za stambeni kredit.
Dugovanja i režije
Pored pravnog statusa, proverite i da na stanu nema neizmirenih dugovanja koja bi po useljenju pala na vas. Zatražite potvrde o izmirenim obavezama za:
- struju i Infostan (komunalne usluge);
- održavanje zgrade i troškove stambene zajednice;
- telefon, kablovsku i internet;
- porez na imovinu.
Prenos Infostana i struje na novog vlasnika obavlja se posle kupovine, a Infostan po pravilu treba obavestiti u roku od osam dana, uz overen ugovor.
Tehničko stanje i okruženje
Kada je pravni deo čist, pogledajte i tehničko stanje stana i zgrade: instalacije, vlagu, stolariju, krov i zajedničke delove. Raspitajte se o komšiluku, buci i troškovima grejanja. Kod novijih stanova zatražite i energetski pasoš, koji pokazuje energetsku efikasnost objekta.
Kada sve proveriti
Sve provere obavite pre potpisivanja predugovora i pre davanja kapare. Kapara se teško vraća, pa je greška platiti je pre nego što se uverite u pravni status. O samom ugovoru pisali smo u vodiču o kupoprodajnom ugovoru, a o depozitu u tekstu o kapari.
Provera stana pre kupovine korak po korak
Provera stana pre kupovine svodi se na nekoliko koraka koje je najbolje obaviti redom. Prvo se radi provera vlasništva i tereta u katastru, gde se vidi ko je upisan kao vlasnik i da li na objektu postoje tereti na nekretnini, poput hipoteke ili plombe. Zatim se proverava da li je objekat uknjižen i da li se podaci iz katastra poklapaju sa stvarnim stanjem stana. Ista provera nekretnine pre kupovine radi se i za kuću i za poslovni prostor, jer svaki objekat može imati skrivene terete. Ako ne znate kako proveriti da li je stan uknjižen, potrebne podatke potražite na servisu eKatastar ili zatražite pomoć agencije, koja ima pristup istim javnim podacima.
Najčešće greške pri kupovini stana
- Davanje kapare pre provere pravnog statusa u katastru;
- oslanjanje na usmene tvrdnje prodavca umesto na izvod iz katastra;
- kupovina neuknjiženog stana bez svesti o riziku;
- zanemarivanje dugovanja za režije i porez;
- preskakanje provere suvlasništva i saglasnosti svih vlasnika.
Za sigurnu kupovinu i proveru dokumentacije možete angažovati i agencije za nekretnine iz Feruvi direktorijuma. Podatke iz katastra proverite na zvaničnom servisu eKatastar Republičkog geodetskog zavoda.
Zaključak
Na šta paziti pri kupovini stana svodi se na jedno pravilo: prvo pravni status, pa tek onda novac. Proverite vlasništvo i terete u katastru, uverite se da je stan uknjižen i bez hipoteke, sredite pitanje dugovanja i tek onda dajte kaparu i potpišite ugovor. Uz temeljnu proveru, kupovina stana je sigurna, a tuđi problemi ne postaju vaši.
Često postavljana pitanja
Na šta prvo da pazim pri kupovini stana?
Prvo proverite pravni status nekretnine u katastru: ko je vlasnik i da li na stanu postoje tereti poput hipoteke. Pravni status je važniji od cene i proverava se pre davanja kapare.
Kako da proverim vlasništvo i terete stana?
Preko servisa eKatastar Republičkog geodetskog zavoda, koji je javni registar. Iz lista nepokretnosti vidite ko je vlasnik i da li postoje hipoteka, plomba ili druge zabeležbe.
Šta je vlasnički list i koliko star sme da bude?
Vlasnički list, odnosno izvod iz lista nepokretnosti, je zvaničan dokument katastra o vlasništvu i teretima. Trebalo bi da bude svež, ne stariji od 15 dana u trenutku provere.
Šta znači hipoteka na stanu?
Hipoteka znači da je stan pod zalogom za nečiji kredit. Pre kupovine takvog stana tražite brisovnicu i rešenje o brisanju hipoteke, jer se bez toga stan i dalje smatra opterećenim.
Šta je plomba u katastru?
Plomba pokazuje da je u toku postupak pred katastrom i da pravni status nekretnine još nije konačan. Dok stoji plomba, ne biste trebalo da zaključujete kupovinu.
Šta je brisovnica?
Brisovnica je isprava kojom poverilac dozvoljava brisanje hipoteke iz katastra. Bez brisovnice i rešenja o brisanju, stan ostaje opterećen hipotekom bez obzira na tvrdnje prodavca.
Kako da proverim da li je stan uknjižen?
Uknjiženost proverite u katastru, preko eKatastra. Ako stan nije uknjižen, kupovina je rizična jer nemate čist dokaz o vlasništvu, a najčešće nije moguć ni stambeni kredit.
Koja dugovanja treba proveriti pre kupovine stana?
Proverite da nema dugova za struju, Infostan, održavanje zgrade, telefon i kablovsku, kao i za porez na imovinu. Tražite potvrde o izmirenim obavezama da vam dugovi ne bi pali na teret.
Da li nasleđujem dugove prethodnog vlasnika?
Dugove za komunalije i porez treba rešiti pre kupovine, jer neizmirene obaveze mogu da se prenesu na stan. Zato se pre potpisivanja traže potvrde o izmirenim obavezama.
Kada da dam kaparu?
Kaparu dajte tek pošto proverite pravni status stana u katastru. Kapara se teško vraća, pa je greška platiti je pre nego što se uverite da je stan uknjižen i bez tereta.
Šta ako stan ima više vlasnika?
Ako stan ima suvlasnike, svi moraju biti saglasni sa prodajom i potpisati ugovor. Proverite u listu nepokretnosti da li je vlasništvo podeljeno pre nego što uđete u kupovinu.
Da li mi treba energetski pasoš?
Kod novijih objekata zatražite energetski pasoš, koji pokazuje energetsku efikasnost stana. On vam pomaže da procenite buduće troškove grejanja i hlađenja.
Zašto se najviše grešaka dešava pre potpisivanja?
Zato što se najveći problemi jave u fazi provere dokumentacije i dogovora sa prodavcem. Preskakanje provere legalnosti i tereta može doneti godine problema ili čak gubitak stana.
Da li agencija za nekretnine proverava pravni status?
Ozbiljne agencije proveravaju vlasništvo, terete i dokumentaciju pre nego što posreduju. Ipak, i sami tražite izvod iz katastra, jer za kupca je presudno ono što je upisano u registru.
O autoru
Marko RistićPreduzetnik. Osnivač i vlasnik Feruvi-ja.
Marko Ristić je preduzetnik. Svaki svoj projekat vodi od početka do kraja uz pomoć saradnika koji mu pomažu u procesu. Marko vodi razvoj strategija, arhitekture, dizajna, izrade softvera, odabira i implementacije tehnologija, osmišljavanje funkcionalnosti i celokupne marketinške aktivnosti, kao i svakodnevnu operativu. Veštačka inteligencija je sastavni deo procesa rada.
Marko je osnivač i vlasnik Feruvi-ja, internet platforme za oglase, smeštaj, vozila, nekretnine, poslove i firme, sve na jednom mestu. Trenutno je dostupna vertikala Firme, ostalih šest ulazi u plan razvoja. Sopstveni pretraživač, administratorski sistem, sistem za upravljanje sadržajem i sistem za promocije, sve napravljeno u sopstvenoj režiji.
Pored Feruvi-ja, vodi i druge digitalne projekte: 3DTapete.rs (elektronska prodavnica 3D zidnih tapeta), Manastiri.rs (platforma za tradicionalne porodične proslave i običaje), i mrežu sajtova za roditelje ExtremeKids.rs, DecjiSvet.rs, Balon.rs, TvojIzbor.rs. Kao i mnogo toga drugog, budući da je višegodišnji preduzetnik koji se bavi marketingom i sarađuje direktno sa klijentima iz inostranstva, pretežno američkog tržišta, kao i tržišta Italije, Švedske, Španije, Izraela, Finske i Nemačke.