Legalizacija (ozakonjenje) objekata u Srbiji 2026: vodič

Ukratko: legalizacija objekata (danas zvanično ozakonjenje) je postupak kojim se objekat izgrađen bez građevinske dozvole uvodi u pravni sistem i upisuje u katastar nepokretnosti. Od decembra 2025. godine na snazi je novi zakon poznat kao „Svoj na svome", koji je uveo digitalnu i jeftiniju legalizaciju za oko pet miliona nelegalno izgrađenih objekata. Prijava se podnosi elektronski, preko portala eGrađanin, a naknada za tipičnu porodičnu kuću ili stan kreće se oko 100 evra. Objekat je konačno legalizovan tek kada dobije rešenje o ozakonjenju i bude upisan u katastar.

1. Šta je legalizacija (ozakonjenje) objekata

Legalizacija objekata je uvođenje bespravno izgrađenog objekta u legalne tokove, kroz utvrđivanje da objekat ispunjava uslove i njegov upis u katastar. Zakon je 2015. godine zvanični naziv promenio iz „legalizacija" u „ozakonjenje", ali se u svakodnevnom govoru i dalje najčešće kaže legalizacija kuće, legalizacija stana ili ozakonjenje objekta. Suština je ista: objekat koji je podignut bez građevinske dozvole ili suprotno njoj dobija pravni status i može se prometovati, nasleđivati i koristiti kao zaloga.

Bez legalizacije, objekat pravno „ne postoji": ne može da se proda, pokloni ni ostavi u nasleđe, a vlasniku prete veći porez i, u težim slučajevima, rušenje.

2. Novi zakon „Svoj na svome" (2025 i 2026)

Najveća promena došla je krajem 2025. godine, sa Zakonom o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, poznatim po sloganu „Svoj na svome". Cilj zakona je da se za oko pet miliona nelegalno izgrađenih objekata omogući brza, digitalna i jeftina legalizacija. Suština je evidentiranje objekta i upis prava svojine na nepokretnosti u katastar, čime vlasnik dobija mogućnost da nepokretnošću slobodno raspolaže, da je proda, ostavi u nasleđe ili stavi pod hipoteku.

• Zakon je stupio na snagu u decembru 2025. godine.
• Glavni rok za prijavu trajao je dva meseca, od 8. decembra 2025. do početka februara 2026. godine.
• Zakon predviđa i produženi rok, do godinu dana od stupanja na snagu, uz dokaz o opravdanosti kašnjenja, pa oni koji su propustili glavni rok treba da kod nadležne opštine provere mogućnost naknadne prijave.
• Prijava se podnosi digitalno, preko portala eGrađanin (eUprava), 24 sata dnevno, a moguće je i lično u opštini ili preko šaltera Pošte Srbije na više od 580 lokacija.

Interesovanje je bilo veliko: samo prvog dana podneto je preko 45.000 prijava.

3. Uslovi: koji objekti mogu da se legalizuju

Da bi legalizacija bila moguća, objekat mora da ispuni uslove iz zakona: da je izgrađen bez građevinske dozvole ili suprotno njoj i da je vidljiv na satelitskom snimku iz propisanog perioda. Važan uslov je i pravni odnos na zemljištu, odnosno pravo svojine ili pravo korišćenja. U legalizaciju u Srbiji ulaze:

• objekti sagrađeni bez građevinske dozvole;
• objekti izgrađeni suprotno planskim aktima i izdatoj dozvoli;
• objekti sa privremenim dozvolama izdatim do 13. maja 2003. godine;
• objekti podignuti na tuđem zemljištu, pod uslovima propisanim zakonom.

4. Koji objekti ne mogu da se ozakone

Zakon jasno isključuje objekte kod kojih legalizacija nije moguća. Ne mogu da se ozakone:

• objekti izgrađeni posle propisanog datuma, odnosno bespravna gradnja nastala posle stupanja zakona na snagu;
• objekti u prvom stepenu zaštite prirodnog dobra i u zaštićenim područjima;
• objekti na površinama javne namene i na trasi planirane infrastrukture;
• objekti izgrađeni na klizištima, u koritima reka i u zonama sanitarne zaštite izvorišta;
• objekti u vojnim kompleksima i zaštitnim zonama;
• objekti izgrađeni od materijala koji ne garantuje sigurnost i stabilnost.

5. Objekti izgrađeni pre 1968. godine

Poseban status imaju objekti izgrađeni pre 1968. godine, pre stupanja na snagu prvog zakona o izgradnji. Takvi objekti se smatraju legalno izgrađenim, pa se za njih ne sprovodi klasična legalizacija. Umesto toga, vlasnik pribavlja uverenje nadležnog organa da je objekat izgrađen pre 1968. godine, koje služi kao osnov za upis u katastar. U praksi se starost dokazuje uverenjem, izvodom iz katastra ili drugom dokumentacijom iz tog perioda.

6. Šta je potrebno za legalizaciju kuće: dokumentacija

Novi digitalni postupak je znatno pojednostavio dokumentaciju za tipičnu porodičnu kuću ili stan. Potrebna dokumentacija deli se na osnovnu i dodatnu.

Za jednostavne slučajeve dovoljna su, dakle, dva osnovna dokumenta: dokaz o sticanju i lična karta. Za veće i složenije objekte i dalje je potreban izveštaj o zatečenom stanju sa elaboratom geodetskih radova, koji izrađuje ovlašćena geodetska organizacija ili agencija.

7. Cena legalizacije: naknada, takse i troškovi

Cena legalizacije po novom zakonu znatno je niža nego ranije. Umesto ranijih taksi po kvadraturi, uvedena je jedinstvena naknada za legalizaciju, pa su ukupni troškovi za većinu vlasnika manji.

Potpuno su oslobođeni plaćanja naknade primaoci socijalne pomoći, osobe sa invaliditetom, ratni veterani, samohrani roditelji i porodice sa troje i više dece. Prema ranijem Zakonu o ozakonjenju objekata takse su zavisile od kvadrature (5.000 dinara do 100 m², 15.000 do 200 m², 20.000 do 300 m² i 50.000 dinara preko 300 m², dok su za velike poslovne objekte išle i do tri miliona dinara), pa je novi model za većinu građana povoljniji.

8. Postupak legalizacije korak po korak

Za jednostavne objekte ceo proces legalizacije obavlja se onlajn u nekoliko koraka, podnošenjem zahteva. Za složenije objekte postupak ozakonjenja teče kroz nadležni organ za urbanizam, a vlasnici prolaze kroz sledeće korake:

• provera da li se objekat nalazi na listi nezakonito izgrađenih objekata u opštini;
• angažovanje ovlašćene geodetske organizacije za elaborat, kada je potreban;
• pribavljanje izvoda iz lista nepokretnosti, besplatno preko eKatastra;
• za složenije kategorije, izrada projekta izvedenog stanja;
• podnošenje zahteva i donošenje rešenja o ozakonjenju, sa zakonskim rokom od 30 dana;
• upis objekta u katastar nepokretnosti kod Republičkog geodetskog zavoda.

9. Kako proveriti da li je kuća ili stan legalizovan

Objekat je legalizovan tek kada je upisan u katastar nepokretnosti. Zato se provera da li je kuća legalizovana, odnosno da li je stan uknjižen, radi upravo preko katastra:

• preko portala eKatastar Republičkog geodetskog zavoda, uvidom u list nepokretnosti;
• preko servisa geoSrbija, gde se vidi status parcele i objekta;
• preko servisa Republičkog geodetskog zavoda „Status potvrde Svoj na svome", gde vlasnici prate status prijave za upis prava svojine;
• uvidom u vlasnički list, gde su vidljivi vlasnik, tereti i zabeležbe.

Ako je objekat upisan bez zabeležbi o zabrani, legalizacija je sprovedena. Ako postoji zabeležba da je objekat u postupku ozakonjenja ili zabrana otuđenja, legalizacija još nije završena.

10. Prodaja nelegalizovanog stana ili kuće

Prodaja nelegalizovanih stanova je ograničena. Na objektima koji su još u postupku ozakonjenja katastar upisuje zabeležbu zabrane otuđenja, što znači da se ne mogu prodati dok se ne ozakone. Vlasnik bespravnog objekta koji ne pokrene legalizaciju, a objekat nije moguće srušiti, ne može ga ni prodati ni ostaviti u nasleđe, plaća veći porez na imovinu, a nepokretnost ostaje pravno „zarobljena".

Zato je pre kupovine polovne kuće ili stana obavezno proveriti da li je objekat legalizovan i uknjižen, kao i da li na njemu postoje tereti i zabeležbe, a za sigurnu kupovinu pomaže i proverena agencija za nekretnine. Kod prometa proverite i overu ugovora kod notara, jer notar neće solemnizovati ugovor o objektu koji nije uknjižen.