Kapara: šta je, ugovor o kapari i razlika od avansa
Vodič kroz kaparu: šta je i čemu služi, kako je uređuje Zakon o obligacionim odnosima, po čemu se razlikuje od avansa, kada se gubi ili vraća dvostruko i koliko iznosi kod kupovine stana.
Sadržaj
Kapara je jedan od najvažnijih, a najčešće pogrešno shvaćenih pojmova pri kupovini nekretnine. Mnogi misle da je to samo deo cene plaćen unapred, ali kapara ima posebnu pravnu funkciju: ona je istovremeno znak da je ugovor zaključen i sredstvo obezbeđenja da će obe strane ispuniti dogovoreno. U ovom vodiču objašnjavamo šta je kapara, kako je uređuje zakon, po čemu se razlikuje od avansa, kada se gubi ili vraća dvostruko i koliko obično iznosi kod kupovine stana.
Šta je kapara
Kapara je iznos novca (ili drugih zamenljivih stvari) koji jedna ugovorna strana daje drugoj u trenutku zaključenja ugovora, kao znak da je ugovor zaključen i kao sredstvo obezbeđenja njegovog ispunjenja. Kapara je uređena Zakonom o obligacionim odnosima. Prema tom zakonu, ugovor se smatra zaključenim onog trenutka kada je kapara data, osim ako je nešto drugo dogovoreno.
Bitno je da se kapara mora izričito ugovoriti. Zaključuje se ugovor o kapari u kojem se navodi da dati novac predstavlja kaparu. Ako to nije jasno naznačeno, smatra se da je reč o avansu, a ne o kapari.
Kapara ili avans: u čemu je razlika
Kapara i avans se lako mešaju, ali imaju različitu ulogu. Avans je akontaciono davanje, dakle deo cene plaćen unapred, bez funkcije obezbeđenja. Kapara, za razliku od avansa, obezbeđuje ugovor i nosi posledice ako neko odustane.
| Obeležje | Kapara | Avans |
|---|---|---|
| Funkcija | Znak zaključenja i obezbeđenje ugovora | Delimično plaćanje cene unapred |
| Mora se ugovoriti | Da, kroz ugovor o kapari | Ne, podrazumeva se kao deo cene |
| Ako se ugovor ispuni | Uračunava se u cenu ili se vraća | Uračunava se u cenu |
| Ako kupac skrivi neizvršenje | Prodavac može zadržati kaparu | Avans se vraća kupcu |
| Ako prodavac skrivi neizvršenje | Vraća dvostruku kaparu | Vraća primljeni avans |
Gubitak kapare i dvostruka kapara
Posledice zavise od toga ko je kriv za to što ugovor nije ispunjen:
- ako je za neispunjenje odgovorna strana koja je dala kaparu (najčešće kupac), druga strana može zadržati kaparu;
- ako je odgovorna strana koja je primila kaparu (najčešće prodavac), ona mora vratiti dvostruku kaparu.
Važno je razumeti jednu pravnu finesu: sama kapara ne daje pravo da se od ugovora slobodno odustane. Strana koja je dala kaparu ne može prosto odustati ostavljajući je drugoj strani, niti primalac može odustati vraćanjem dvostruke kapare, osim ako je to izričito ugovoreno. Kada se to ugovori, kapara dobija osobine odustanice. Ako do neispunjenja dođe, oštećena strana može birati: da traži ispunjenje ugovora i naknadu štete, ili da se zadovolji kaparom, odnosno dvostrukom kaparom.
Ako je ugovorena kapara nesrazmerno velika, sud je na zahtev zainteresovane strane može smanjiti.
Koliko iznosi kapara
Visina kapare nije određena zakonom, već je stvar dogovora. U praksi kod kupovine stana kapara se najčešće kreće između 5 i 10 odsto ugovorene cene. Kupac i prodavac slobodno ugovaraju tačan iznos, ali previsoka kapara nosi veći rizik za kupca ako posao propadne njegovom krivicom.
Kapara kod kupovine stana
Kod kupovine nekretnine kapara se po pravilu daje uz predugovor o kupoprodaji, u kojem se precizira tačan iznos, rok za zaključenje glavnog ugovora i posledice odustanka. O predugovoru i glavnom ugovoru pisali smo u vodiču o kupoprodajnom ugovoru za nepokretnost.
Pošto ugovor o prometu nepokretnosti mora biti overen kod javnog beležnika, i odredbe o kapari najbolje je urediti u overenom predugovoru. Više o postupku overe pročitajte u tekstu o overi ugovora kod notara. Kada se posao realizuje, kapara se uračunava u kupoprodajnu cenu.
Predugovor, kapara i glavni ugovor
Kod prometa nepokretnosti kapara se najčešće daje uz predugovor, kojim se strane obavezuju da će u određenom roku zaključiti glavni ugovor o kupoprodaji. Predugovor sadrži bitne elemente budućeg posla: opis nepokretnosti, cenu, iznos kapare i rok za zaključenje glavnog ugovora. Time kapara povezuje predugovor sa glavnim ugovorom i obezbeđuje da obe strane ozbiljno pristupe poslu.
Ako u ugovorenom roku dođe do zaključenja glavnog ugovora, kapara se uračunava u cenu i posao je završen. Ako, međutim, jedna strana bez opravdanog razloga ne pristupi zaključenju glavnog ugovora, smatra se da je odgovorna za neispunjenje obaveze, pa se primenjuju pravila o kapari: kupac koji odustane gubi kaparu, a prodavac koji odustane vraća dvostruku kaparu. Zato su obaveze iz predugovora jednako ozbiljne kao i iz glavnog ugovora, i prekršaj predugovora povlači iste posledice.
Primer: kako deluje dvostruka kapara
Zamislite da je ugovorena cena stana 100.000 evra i kapara od 10 odsto, dakle 10.000 evra, data uz predugovor. Ako kupac odustane bez razloga, prodavac zadržava tih 10.000 evra. Ako prodavac odustane, na primer jer je našao boljeg kupca, dužan je da kupcu vrati 20.000 evra, dakle dvostruku kaparu. Upravo taj rizik od gubitka dvostruke kapare odvraća prodavca da odustane posle datih obećanja i daje kupcu realnu sigurnost.
Kada se kapara vraća
Kapara se vraća onome ko ju je dao u nekoliko slučajeva: kada do neispunjenja ugovora dođe bez krivice ijedne strane, na primer zbog više sile; kada je ugovor ništav; i kada se strane sporazumeju da se kapara vrati umesto da se uračuna u cenu. U tim situacijama ne postoji osnov da jedna strana zadrži tuđi novac, pa se kapara vraća bez uvećanja. Ako pak ni jedna strana nije kriva, ali je ispunjenje postalo nemoguće, primenjuju se opšta pravila Zakona o obligacionim odnosima o prestanku obaveze.
Kako teče kupovina stana sa kaparom
U praksi kupovina stana uz kaparu teče kroz nekoliko koraka:
- proverite pravni status nekretnine i vlasništvo u katastru pre bilo kakve uplate;
- zaključite predugovor u kojem su jasno navedeni cena, iznos kapare i rok za glavni ugovor;
- uplatite kaparu bezgotovinski, uz dokaz o uplati novca;
- u ugovorenom roku zaključite i overite glavni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti;
- isplatite ostatak cene i pokrenite uknjižbu u katastar.
Kapara na početku tog lanca daje sigurnost da nijedna strana neće lakomisleno odustati dok se prikuplja novac ili sređuje dokumentacija. Zbog toga kod kupovine stana kapara i predugovor gotovo uvek idu zajedno, a iznos kapare i rok za zaključenje glavnog ugovora su najvažnije stavke oko kojih se strane dogovaraju.
Kako se zaštititi
Da kapara ne bi postala izvor spora, obratite pažnju na nekoliko stvari:
- u ugovoru jasno napišite da je reč o kapari, a ne o avansu;
- precizirajte iznos, rok i posledice odustanka svake strane;
- kaparu isplatite bezgotovinski, uz dokaz o uplati;
- proverite pravni status nekretnine pre davanja kapare, jer se ona daje ozbiljno i teško vraća;
- predugovor sa kaparom overite kod javnog beležnika.
Za pomoć oko ugovora i provere nekretnine možete se obratiti agencijama; pregledajte agencije za nekretnine u Feruvi direktorijumu. Opšte informacije o pravima građana dostupne su i na Portalu eUprava.
Zaključak
Kapara nije obična akontacija, već pravni instrument koji obezbeđuje ozbiljnost dogovora. Ko da kaparu i skrivi propast posla, gubi je; ko je primi i skrivi, vraća dvostruku kaparu. Zato je pre davanja kapare važno da proverite nekretninu, jasno ugovorite uslove i sve overite. Dobro sastavljen ugovor o kapari štiti i kupca i prodavca i čini kupovinu stana mnogo sigurnijom.
Često postavljana pitanja
Šta je kapara?
Kapara je iznos koji jedna strana daje drugoj pri zaključenju ugovora, kao znak da je ugovor zaključen i kao sredstvo obezbeđenja njegovog ispunjenja. Uređena je Zakonom o obligacionim odnosima.
Koja je razlika između kapare i avansa?
Avans je samo deo cene plaćen unapred, bez posledica ako neko odustane. Kapara, za razliku od avansa, obezbeđuje ugovor: mora se izričito ugovoriti i nosi posledice u slučaju odustanka. Ako nije jasno naznačena kao kapara, dati novac se smatra avansom.
Šta je ugovor o kapari?
To je ugovor u kojem se izričito navodi da dati novac predstavlja kaparu. Bez takvog ugovora kapara se ne pretpostavlja, pa bi se radilo o avansu.
Kada se gubi kapara?
Kaparu gubi strana koja je dala kaparu ako je ona odgovorna za to što ugovor nije ispunjen, najčešće kupac koji odustane. Tada druga strana može zadržati kaparu.
Kada se vraća dvostruka kapara?
Dvostruku kaparu vraća strana koja je primila kaparu ako je ona kriva za neispunjenje ugovora, najčešće prodavac koji odustane. Tada druga strana ima pravo na dvostruki iznos.
Da li kapara znači da mogu slobodno da odustanem?
Ne. Sama kapara ne daje pravo na slobodan odustanak. Strana koja je dala kaparu ne može prosto odustati ostavljajući je, niti primalac vraćanjem dvostruke, osim ako je to posebno ugovoreno. Tada kapara dobija osobine odustanice.
Koliko iznosi kapara kod kupovine stana?
Visina kapare nije određena zakonom. U praksi se kod kupovine stana najčešće kreće između 5 i 10 odsto ugovorene cene, a tačan iznos slobodno ugovaraju kupac i prodavac.
Da li se kapara uračunava u cenu?
Da. Kada se ugovor ispuni, kapara se uračunava u kupoprodajnu cenu, pa kupac na kraju doplaćuje samo razliku do pune cene.
Da li sud može da smanji kaparu?
Da. Ako je ugovorena kapara nesrazmerno velika, sud je na zahtev zainteresovane strane može smanjiti na primeren iznos.
Kada se daje kapara kod kupovine nekretnine?
Kapara se po pravilu daje uz predugovor o kupoprodaji, u kojem se navode iznos, rok za zaključenje glavnog ugovora i posledice odustanka. Predugovor sa kaparom najbolje je overiti kod javnog beležnika.
Da li kaparu treba platiti gotovinom?
Bolje je ne. Kaparu isplatite bezgotovinski, uz dokaz o uplati, kako biste imali nesporan dokaz o plaćanju u slučaju spora.
Da li mogu da tražim ispunjenje ugovora umesto kapare?
Da. Oštećena strana može birati: da traži ispunjenje ugovora i naknadu štete, ili da se zadovolji zadržavanjem kapare, odnosno vraćanjem dvostruke kapare.
Šta ako se ugovor raskine bez krivice ijedne strane?
Ako do neispunjenja dođe iz razloga za koji nije odgovorna nijedna strana, kapara se po pravilu vraća onome ko ju je dao, jer nema krivice na osnovu koje bi se zadržala.
Da li je kapara obavezna pri kupovini stana?
Nije zakonska obaveza, ali je uobičajena i korisna jer obezbeđuje ozbiljnost dogovora dok se ne zaključi glavni ugovor. Bez kapare svaka strana lakše odustaje bez posledica.
O autoru
Marko RistićPreduzetnik. Osnivač i vlasnik Feruvi-ja.
Marko Ristić je preduzetnik. Svaki svoj projekat vodi od početka do kraja uz pomoć saradnika koji mu pomažu u procesu. Marko vodi razvoj strategija, arhitekture, dizajna, izrade softvera, odabira i implementacije tehnologija, osmišljavanje funkcionalnosti i celokupne marketinške aktivnosti, kao i svakodnevnu operativu. Veštačka inteligencija je sastavni deo procesa rada.
Marko je osnivač i vlasnik Feruvi-ja, internet platforme za oglase, smeštaj, vozila, nekretnine, poslove i firme, sve na jednom mestu. Trenutno je dostupna vertikala Firme, ostalih šest ulazi u plan razvoja. Sopstveni pretraživač, administratorski sistem, sistem za upravljanje sadržajem i sistem za promocije, sve napravljeno u sopstvenoj režiji.
Pored Feruvi-ja, vodi i druge digitalne projekte: 3DTapete.rs (elektronska prodavnica 3D zidnih tapeta), Manastiri.rs (platforma za tradicionalne porodične proslave i običaje), i mrežu sajtova za roditelje ExtremeKids.rs, DecjiSvet.rs, Balon.rs, TvojIzbor.rs. Kao i mnogo toga drugog, budući da je višegodišnji preduzetnik koji se bavi marketingom i sarađuje direktno sa klijentima iz inostranstva, pretežno američkog tržišta, kao i tržišta Italije, Švedske, Španije, Izraela, Finske i Nemačke.