Ugovor o zakupu stana u Srbiji 2026: depozit, rok, porez

Ukratko: ugovor o zakupu stana je ugovor kojim zakupodavac ustupa stan zakupcu na korišćenje, a zakupac plaća zakupninu. Po Zakonu o stanovanju ugovor mora biti u pisanoj formi, a bitni elementi su predmet zakupa, vreme trajanja i visina zakupnine. U praksi se gotovo uvek ugovara i depozit, obično jedna do dve mesečne zakupnine. Otkazni rok za zakup stana je po pravilu 90 dana. Porez na izdavanje stana plaća zakupodavac, a efektivno iznosi oko 15% od zakupnine. Pisani ugovor štiti i zakupca i zakupodavca.

1. Šta je ugovor o zakupu stana

Ugovorom o zakupu stana zakupodavac (vlasnik) ustupa stan zakupcu na korišćenje za određeno ili neodređeno vreme, a zakupac se obavezuje da plaća zakupninu i stan koristi pažljivo. Zakupca u svakodnevnom govoru zovemo i podstanar. Ugovor uređuje odnos obe strane i sprečava sporove oko zakupnine, depozita, održavanja i iseljenja, pa je pisani ugovor u interesu i podstanara i vlasnika. Praktične savete o cenama kirije i pronalaženju stana pogledajte u vodiču o iznajmljivanju stana.

2. Forma: mora li ugovor da bude pisani i overen

Za razliku od nekih drugih vrsta zakupa koje mogu biti i usmene, Zakon o stanovanju i održavanju zgrada propisuje da se ugovor o zakupu stana zaključuje u pisanoj formi. Solemnizacija kod notara nije obavezna kao kod kupoprodaje, ali se overa ugovora preporučuje: overen ugovor je jači dokaz, olakšava poresku prijavu i prijavu boravišta zakupca. Ako želite dodatnu pravnu sigurnost, ugovor može sastaviti advokat ili proverena agencija za nekretnine, a više o postupku overe pročitajte u vodiču o overi ugovora kod notara. Pre potpisivanja proverite i da je zakupodavac stvarni vlasnik stana, uvidom u list nepokretnosti.

3. Bitni elementi ugovora o zakupu

Da bi ugovor bio jasan i primenljiv, treba da sadrži i bitne i uobičajene elemente.

4. Depozit za stan: šta je i kada se vraća

Depozit za stan je iznos koji zakupac daje zakupodavcu na početku zakupa kao obezbeđenje. Iz depozita se pokrivaju eventualna oštećenja stana ili neplaćena zakupnina, pa on nije unapred plaćena kirija. U praksi depozit najčešće iznosi jednu do dve mesečne zakupnine.

U ugovoru treba jasno navesti iznos depozita, njegovu namenu, uslove pod kojima se zadržava i rok za povraćaj. Ako na kraju zakupa nema oštećenja i neizmirenih obaveza, zakupodavac vraća ceo depozit. Zbog čestih sporova, preporučuje se zapisnik o stanju stana pri useljenju i iseljenju.

5. Otkazni rok i raskid ugovora

Kod zakupa stana na neodređeno vreme, ugovor se otkazuje uz otkazni rok. Prema Zakonu o obligacionim odnosima, za zakup stana otkazni rok je po pravilu 90 dana, dok je kod običnog zakupa drugih stvari svega 8 dana. Otkazni rok se može ugovoriti, ali ne sme biti kraći od zakonskog minimuma. Ugovor o zakupu na neodređeno traje sve dok ga jedna strana ne otkaže poštujući taj rok.

Ugovor se može i jednostrano raskinuti iz opravdanih razloga. Zakupodavac može tražiti raskid ako zakupac ne plaća zakupninu, koristi stan protivno ugovoru ili ga oštećuje, a zakupac ako stan ima nedostatke koji ometaju normalno korišćenje. Kod zakupa na određeno vreme ugovor prestaje istekom roka, osim ako se produži.

6. Prava i obaveze zakupca i zakupodavca

Ugovor uspostavlja jasna prava i obaveze obe strane:

• zakupodavac predaje stan u ispravnom stanju, obezbeđuje mirno korišćenje i snosi veće popravke;
• zakupac plaća zakupninu na vreme, čuva stan, snosi tekuće održavanje i vraća stan u stanju u kome ga je primio, uz normalno habanje;
• obe strane se pridržavaju kućnog reda i dogovorenih pravila oko računa i useljenja drugih lica.

7. Prava podstanara bez ugovora

Iako se dešava da se stan izdaje bez pisanog ugovora, to je rizično za obe strane. Usmeni dogovor jeste neka vrsta zakupa, ali se teško dokazuje: podstanar bez ugovora teško dokazuje visinu zakupnine, uplaćen depozit i dogovoreni otkazni rok, pa je izloženiji brzom iseljenju. I zakupodavac je u riziku, jer bez ugovora teže dokazuje dugovanja i oštećenja. Zato je pisani ugovor osnovna zaštita prava podstanara, a usmeni dogovor treba izbegavati.

8. Porez na izdavanje stana

Prihod od izdavanja stana je oporeziv, a porez na izdavanje stana u Srbiji plaća zakupodavac koji taj prihod ostvaruje. Poreska osnovica se dobija tako što se bruto zakupnina umanji za normirane troškove od 25%, pa se na preostalih 75% primenjuje poreska stopa od 20%. Efektivno, porez na prihod od izdavanja iznosi oko 15% od ugovorene zakupnine.

Zakupodavac koji je fizičko lice sam obračunava porez i podnosi poresku prijavu (obrazac PP OPO) Poreskoj upravi u roku od 30 dana od zaključenja ugovora. Ako je zakupac pravno lice ili preduzetnik, on obračunava i plaća porez po odbitku prilikom isplate zakupnine, pa zakupodavac tada ne podnosi posebnu prijavu za taj prihod. Umesto normiranih troškova od 25%, poreski obveznik može priznati i stvarne troškove ako ih dokaže i ako su veći. Prijavljivanje prihoda od izdavanja je zakonska obaveza, a neprijavljivanje nosi rizik od kazne i naknadnog razreza poreza sa kamatom. Godišnji porez na imovinu na stan je poseban i plaća ga vlasnik bez obzira na izdavanje.

9. Prijava boravišta zakupca

Kada se useli, zakupac prijavljuje boravište na adresi stana, u skladu sa propisima o prebivalištu i boravištu. Prijava se obavlja u policijskoj upravi ili elektronski preko portala eUprava, a zakupodavac po potrebi daje saglasnost. Uredna prijava boravišta olakšava zakupcu ostvarivanje prava koja se vezuju za adresu, a vlasniku uredno evidentiran zakup.