Kupovina nekretnine za strance u Srbiji: uslovi i porez
Vodič kroz kupovinu nekretnine za strance u Srbiji: može li stranac da kupi stan, uslov reciprociteta, šta se sme a šta ne, porez i privremeni boravak preko nekretnine.
Sadržaj
Srbija je sve zanimljivija stranim kupcima nekretnina, ali oko pravila i dalje ima nedoumica. Najčešće pitanje je može li stranac da kupi stan u Srbiji, pod kojim uslovima, koliko plaća porez i da li kupovina donosi pravo boravka. U ovom vodiču objašnjavamo kupovinu nekretnine za strance u Srbiji, uslov reciprociteta, šta strana lica i firme smeju da kupe, poreske obaveze i vezu sa privremenim boravkom.
Tekst je informativan i opšte prirode; za konkretan slučaj, posebno proveru reciprociteta, konsultujte advokata ili notara.
Da li stranac može da kupi stan u Srbiji
Da, kupovina nekretnine za strance u Srbiji je dozvoljena, ali pod uslovom uzajamnosti, poznatijim kao reciprocitet. Strano fizičko lice koje u Srbiji ne obavlja delatnost može, pod uslovom uzajamnosti, da stekne pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi, i to pod istim uslovima kao domaći državljanin. To znači da stranac kupuje stan u Srbiji na isti način kao i domaći kupac, uz dodatnu proveru reciprociteta.
Uslov reciprociteta
Reciprocitet znači da državljani Srbije moraju imati mogućnost da poseduju nekretninu u zemlji iz koje strani kupac dolazi. Nije nužno da postoji potpisan bilateralni sporazum, dovoljan je i takozvani faktički reciprocitet, odnosno da se u praksi dozvoljava državljanima Srbije da stiču nepokretnosti u toj državi.
Kada se pred sudom, notarom ili katastrom postavi pitanje uzajamnosti, a organ nema saznanja o tome, objašnjenje se traži od Ministarstva pravde. Zato je kod kupovine za strance ključno unapred proveriti da li sa konkretnom državom postoji reciprocitet.
U praksi uzajamnost postoji sa većinom evropskih zemalja i mnogim državama sveta, pa državljani tih zemalja mogu da steknu nepokretnost u Republici Srbiji. Sa pojedinim stranim državama reciprocitet ne postoji ili je ograničen, pa se status za svaku stranu državu proverava posebno. Pošto se praksa menja, uzajamnost sa konkretnom državom potvrđuje Ministarstvo pravde.
Šta strani državljani smeju da kupe
Prava stranaca nisu ista za sve vrste nepokretnosti:
| Vrsta nepokretnosti | Stranac (fizičko lice) |
|---|---|
| Stan i stambena zgrada | da, pod uslovom reciprociteta |
| Poslovni prostor | da, pod uslovom reciprociteta |
| Građevinsko zemljište uz stan | samo pripadajuće zemljište za redovnu upotrebu |
| Poljoprivredno zemljište | po pravilu ne, uz izuzetke |
Najvažnije ograničenje je da stranci po pravilu ne mogu da kupe poljoprivredno zemljište. Kod građevinskog zemljišta izuzetak postoji samo ako se na njemu nalazi stan ili stambena zgrada koju stranac stiče, odnosno ako je reč o pripadajućem zemljištu koje služi za redovnu upotrebu tog objekta.
Strana pravna lica i firme
Strana pravna lica i preduzetnici koji obavljaju delatnost u Srbiji mogu, pod uslovom reciprociteta, da steknu pravo svojine na nepokretnostima koje su im neophodne za obavljanje te delatnosti. Za to je potrebno da imaju registrovanu delatnost u Srbiji i poslovni račun, a na njih se primenjuju isti poreski propisi kao na domaća pravna lica.
Ako strana firma želi širu slobodu kupovine nekretnina, često se osniva domaće privredno društvo, koje onda kupuje nepokretnosti kao domaće pravno lice. To je čest model za veće investicije.
Porez i troškovi za strance
Porez za strance kod kupovine nekretnine isti je kao za domaće kupce. Kod prometa polovne nekretnine plaća se porez na prenos apsolutnih prava od 2,5 odsto, a obveznik je po pravilu prodavac. Kod kupovine novogradnje od investitora, umesto poreza na prenos plaća se PDV, koji je već uračunat u cenu. Pored toga, računajte i na notarske takse, proviziju agencije i troškove upisa u katastar, kao i kod domaćih kupaca.
Privremeni boravak preko nekretnine
Vlasništvo nad nepokretnošću u Srbiji može biti osnov za odobravanje privremenog boravka. Strani državljanin koji poseduje nekretninu može podneti zahtev za privremeni boravak, što je čest razlog kupovine za strance koji žele da žive ili duže borave u Srbiji. Boravak se ne stiče automatski kupovinom, već se posebno podnosi zahtev, uz ispunjavanje propisanih uslova.
Postupak kupovine za strance
Sam postupak kupovine isti je kao za domaće kupce. Zaključuje se kupoprodajni ugovor koji overava notar, plaća se porez na prenos apsolutnih prava ili PDV, a pravo svojine se upisuje u katastar. Preporučuje se da pre kapare stranac, kao i domaći kupac, izvrši proveru nekretnine i status reciprociteta.
Ugovor o kupoprodaji mora biti u pisanoj formi, sa bitnim elementima o strankama, nepokretnosti i ceni, a potpise overava javni beležnik. Po overi ugovora i plaćanju poreza, pravo svojine na nepokretnosti upisuje se u katastar na ime stranog kupca. Tek upisom u katastar stranac postaje vlasnik nekretnine, isto kao i domaći kupac.
Dokumentacija i praktični saveti
Za kupovinu nepokretnosti strani kupac treba važeći pasoš, a za plaćanje i poreske obaveze pribavlja i evidencioni poreski broj u Srbiji. Strane firme uz to prilažu izvod iz registra iz matične države i dokaz o registrovanoj delatnosti u Srbiji. Novac za kupovinu nekretnine prenosi se preko banke, uz poštovanje deviznih propisa, čime se obezbeđuje i trag o poreklu sredstava.
Iskustvo pokazuje da strane kupce najviše iznenade provera reciprociteta i ograničenja kod zemljišta. Zato je, pored provere same nepokretnosti, pametno unapred rešiti pitanje uzajamnosti sa konkretnom državom, kako kupovina ne bi zapela u završnoj fazi upisa u katastar.
Zaključak
Kupovina nekretnine za strance u Srbiji je moguća i relativno jednostavna, uz jedan ključni uslov, a to je reciprocitet. Stranci mogu da kupe stan i poslovni prostor pod istim uslovima kao domaći kupci, ali po pravilu ne i poljoprivredno zemljište. Porez i postupak su isti kao za domaće, a vlasništvo može biti osnov za privremeni boravak. Zbog provere reciprociteta i specifičnosti, strancima se preporučuje pravna podrška tokom cele kupovine. Za posredovanje i proveru nekretnine možete uporediti agencije za nekretnine u Feruvi direktorijumu, a za pravnu proveru angažujte advokata.
Često postavljana pitanja
Može li stranac da kupi stan u Srbiji?
Da, strano fizičko lice može da kupi stan i stambenu zgradu u Srbiji pod uslovom reciprociteta, i to pod istim uslovima kao domaći državljanin. Ključno je da postoji uzajamnost sa državom iz koje kupac dolazi.
Šta znači reciprocitet kod kupovine nekretnine?
Reciprocitet znači da i državljani Srbije mogu da poseduju nekretninu u zemlji iz koje strani kupac dolazi. Nije nužan potpisan sporazum, dovoljan je faktički reciprocitet, odnosno da se u praksi to dozvoljava.
Ko proverava da li postoji reciprocitet?
Kada se pred sudom, notarom ili katastrom postavi pitanje uzajamnosti, a organ nema saznanja o tome, objašnjenje se traži od Ministarstva pravde. Zato se status reciprociteta proverava pre kupovine.
Mogu li stranci da kupe poljoprivredno zemljište?
Po pravilu ne. Strana lica ne mogu da kupe poljoprivredno zemljište, uz određene izuzetke. Zbog toga se za zemljište strancima uvek preporučuje prethodna pravna provera.
Mogu li stranci da kupe građevinsko zemljište?
Izuzetak postoji samo ako se na građevinskom zemljištu nalazi stan ili stambena zgrada koju stranac stiče, odnosno ako je reč o pripadajućem zemljištu za redovnu upotrebu tog objekta.
Može li strana firma da kupi nekretninu u Srbiji?
Strana pravna lica koja obavljaju delatnost u Srbiji mogu, pod uslovom reciprociteta, da steknu nepokretnosti neophodne za tu delatnost. Potrebno je da imaju registrovanu delatnost i poslovni račun u Srbiji.
Kako strana firma može slobodnije da kupuje nekretnine?
Čest model je da strana firma osnuje domaće privredno društvo, koje onda kupuje nepokretnosti kao domaće pravno lice, bez ograničenja koja važe za strana lica. To se koristi kod većih investicija.
Koliki porez plaća stranac pri kupovini stana?
Porez je isti kao za domaće kupce. Kod polovne nekretnine plaća se porez na prenos apsolutnih prava od 2,5 odsto, a kod novogradnje PDV koji je uračunat u cenu. Porez na prenos po pravilu plaća prodavac.
Da li stranac ima dodatne troškove pri kupovini?
Ne, troškovi su isti kao za domaće kupce: notarske takse, provizija agencije i troškovi upisa u katastar. Dodatno može biti trošak pravne provere reciprociteta i angažovanja advokata.
Da li kupovina nekretnine daje pravo boravka u Srbiji?
Vlasništvo nad nepokretnošću može biti osnov za privremeni boravak. Boravak se ne stiče automatski kupovinom, već se posebno podnosi zahtev uz ispunjavanje propisanih uslova.
Da li stranac mora lično da bude prisutan pri kupovini?
Ne mora obavezno. Kupovina se može obaviti i preko punomoćnika sa overenim punomoćjem, što je praktično za strance koji nisu stalno u Srbiji. Punomoćje mora biti u propisanoj formi.
Da li stranac treba advokata za kupovinu nekretnine?
Preporučuje se, jer pravna provera reciprociteta, provera nekretnine i priprema ugovora zahtevaju poznavanje propisa. Advokat smanjuje rizik od grešaka koje strancu mogu biti teže uočljive.
Da li stranac može da izdaje kupljeni stan?
Da, stranac kao vlasnik može da izdaje nekretninu, uz obavezu prijave prihoda i plaćanja poreza na prihod od izdavanja, isto kao domaći vlasnici.
Gde da nađem pomoć oko kupovine nekretnine za strance?
Za posredovanje i proveru nekretnine možete uporediti agencije za nekretnine u Feruvi direktorijumu, a za pravnu proveru reciprociteta i ugovor angažujte advokata.
O autoru
Marko RistićPreduzetnik. Osnivač i vlasnik Feruvi-ja.
Marko Ristić je preduzetnik. Svaki svoj projekat vodi od početka do kraja uz pomoć saradnika koji mu pomažu u procesu. Marko vodi razvoj strategija, arhitekture, dizajna, izrade softvera, odabira i implementacije tehnologija, osmišljavanje funkcionalnosti i celokupne marketinške aktivnosti, kao i svakodnevnu operativu. Veštačka inteligencija je sastavni deo procesa rada.
Marko je osnivač i vlasnik Feruvi-ja, internet platforme za oglase, smeštaj, vozila, nekretnine, poslove i firme, sve na jednom mestu. Trenutno je dostupna vertikala Firme, ostalih šest ulazi u plan razvoja. Sopstveni pretraživač, administratorski sistem, sistem za upravljanje sadržajem i sistem za promocije, sve napravljeno u sopstvenoj režiji.
Pored Feruvi-ja, vodi i druge digitalne projekte: 3DTapete.rs (elektronska prodavnica 3D zidnih tapeta), Manastiri.rs (platforma za tradicionalne porodične proslave i običaje), i mrežu sajtova za roditelje ExtremeKids.rs, DecjiSvet.rs, Balon.rs, TvojIzbor.rs. Kao i mnogo toga drugog, budući da je višegodišnji preduzetnik koji se bavi marketingom i sarađuje direktno sa klijentima iz inostranstva, pretežno američkog tržišta, kao i tržišta Italije, Švedske, Španije, Izraela, Finske i Nemačke.