Zakup poslovnog prostora u Srbiji 2026: ugovor, porez, zamke
Ugovor o zakupu poslovnog prostora ne mora kod notara da bi važio, ali solemnizacija ga pretvara u izvršnu ispravu. Vodič kroz ključne stavke, ulaganja zakupca, tačan obračun poreza na zakupninu i zamke koje koštaju.
Sadržaj
Ukratko: ugovor o zakupu poslovnog prostora ne mora kod notara da bi važio, dovoljna je pisana forma. Ali solemnizacija ga pretvara u izvršnu ispravu, pa u slučaju neplaćanja ili odbijanja iseljenja idete pravo u izvršenje, bez parnice. Najveće zamke nisu u zakupnini nego u sitnim slovima: otkazni rok, ko plaća koje troškove, sudbina ulaganja zakupca u prostor, povraćaj depozita i poreski tretman.
1. Ugovor o zakupu: šta mora da sadrži
Bitni elementi
Zakup uređuje Zakon o obligacionim odnosima. Najbitniji element je predmet zakupa, a uz njega su tu i vreme trajanja i zakupnina.
| Element | Zašto je važan |
|---|---|
| Tačan opis prostora | Adresa, kvadratura, broj katastarske parcele i namena. |
| Zakupnina i način plaćanja | Iznos, valuta, rok plaćanja, da li je fiksna ili indeksirana. |
| Trajanje | Na određeno ili neodređeno vreme, sa datumom početka. |
| Otkazni rok | Za obe strane. Bez njega važi zakonski minimum. |
| Depozit (kaucija) | Iznos i uslovi povraćaja. |
| Ulaganja i adaptacija | Da li su dozvoljena, ko ih plaća i šta biva sa njima na kraju. |
Zakupnina, depozit i troškovi
Depozit je najčešće u visini jedne mesečne zakupnine i služi kao obezbeđenje za štetu ili neplaćene račune. Ključno je ugovoriti pod kojim uslovima se vraća i u kom roku posle iseljenja.
Ko plaća koje troškove
| Trošak | Po pravilu plaća |
|---|---|
| Režije (struja, voda, grejanje, komunalije) | Zakupac |
| Tekuće održavanje (sitne popravke) | Zakupac |
| Investiciono održavanje (krov, instalacije, konstrukcija) | Zakupodavac |
Ovo važi osim ako se ugovorom ne odredi drugačije, pa baš zato sve treba da piše u ugovoru.
2. Trajanje, otkaz i ulaganja
Otkazni rok i trajanje
Zakup na određeno vreme prestaje istekom roka. Zakup na neodređeno vreme prestaje otkazom. Ako otkazni rok nije ugovoren, po Zakonu o obligacionim odnosima iznosi najmanje 8 dana i ne sme se dati u nevreme. Za poslovni prostor se u praksi ugovara duži rok, najčešće 30 do 90 dana. Nezavisno od otkaznog roka, ako zakupac ne plati zakupninu ni u roku od 15 dana pošto ga je zakupodavac pozvao da plati, zakupodavac po Zakonu o obligacionim odnosima može da otkaže ugovor zbog neplaćanja.
Adaptacija i ulaganja zakupca
Ovo je čest i skup izvor sporova. Zakupac ne sme da izvodi građevinske ni zanatske radove na adaptaciji bez saglasnosti zakupodavca. Još važnije: čak i kada dobije saglasnost, ako je ona data uz napomenu da zakupac sam snosi troškove, on po sudskoj praksi nema pravo na naknadu uloženog kada ugovor prestane.
Zato unapred ugovorite tri stvari: da li su ulaganja dozvoljena, ko ih plaća i šta biva sa njima na kraju, da li ostaju zakupodavcu, uklanjaju se o trošku zakupca ili se nadoknađuju.
Podzakup
Zakupac može da izda prostor ili deo prostora u podzakup samo ako to nije zabranjeno ugovorom. Podzakup uvek prestaje kada prestane osnovni zakup.
3. Porez i PDV na zakupninu
Ko plaća i koliko
| Zakupodavac | Porez |
|---|---|
| Fizičko lice (van sistema PDV) | Porez na prihode od nepokretnosti, stopa 20% na osnovicu (bruto umanjen za 25% normiranih troškova), efektivno oko 15%. |
| Pravno lice ili preduzetnik u PDV | PDV po stopi 20% na zakupninu poslovnog prostora. |
Kada zakup fizičkom licu plaća pravno lice ili preduzetnik, obaveza obračuna i plaćanja poreza je na isplatiocu, to jest na zakupcu. To je porez po odbitku, pa u ugovoru mora da piše da li je zakupnina neto ili bruto.
Primer obračuna poreza
Ako je ugovorena neto zakupnina 100.000 dinara mesečno, prvo se preračuna na bruto množenjem koeficijentom 1,176470588, što daje oko 117.647 dinara. Od toga se odbija 25% normiranih troškova, pa je poreska osnovica oko 88.235 dinara. Porez od 20% iznosi oko 17.647 dinara, koji zakupac plaća po odbitku, pored neto zakupnine. Za tačan obračun konsultujte knjigovođu.
4. Solemnizacija i primopredaja
Solemnizacija: zašto se isplati
Zakup ne mora kod notara da bi važio. Ali ako ga solemnizujete, postaje izvršna isprava, pa kod neplaćanja ili odbijanja iseljenja idete pravo u izvršenje. Više o tome ima u vodiču o naplati duga i izvršitelju, a o samoj overi u vodiču o notaru i solemnizaciji.
Zapisnik o primopredaji
Pri ulasku i izlasku iz prostora obavezno sačinite zapisnik o primopredaji: stanje prostora, stanje brojila i fotografije. To je jedini pouzdan dokaz ako kasnije bude spora oko oštećenja ili povraćaja depozita.
5. Sedište firme, promena vlasnika i prestanak zakupa
Bitni i manje bitni elementi
Bitni elementi ugovora o zakupu su predmet zakupa, vreme trajanja i zakupnina. Ako neki od njih nedostaje ili nije odrediv, dovodi se u pitanje punovažnost ugovora. Depozit, podela troškova, naknada štete i odgovornost za račune su manje bitni elementi, bez kojih ugovor opstaje, ali se u praksi uvek ugovaraju jer upravo oni najčešće izazivaju sporove.
Sedište firme na zakupljenoj adresi
Ako na adresi prostora upisujete sedište firme u APR, potreban vam je dokaz o pravu korišćenja, najčešće ugovor o zakupu i saglasnost zakupodavca da se na toj adresi registruje sedište. Zato unapred proverite da li zakupodavac to dozvoljava, jer bez saglasnosti ne možete upisati ni promeniti sedište. Alternativa je virtuelna kancelarija kao registrovana adresa.
Promena vlasnika ne ruši zakup
Ako zakupodavac proda prostor, kupac po pravilu stupa na njegovo mesto i zakup se nastavlja pod istim uslovima, jer prodaja ne ruši zakup. Zato je u interesu zakupca da ugovor bude jasan i da postojanje zakupa bude vidljivo, kako novi vlasnik ne bi osporavao prava iz ugovora.
Prestanak zakupa
Zakup prestaje istekom roka kod zakupa na određeno vreme, otkazom kod zakupa na neodređeno, sporazumom strana ili propašću prostora. Ako zakupac po prestanku ne iseli prostor dobrovoljno, iseljenje se sprovodi preko izvršitelja, što je mnogo brže ako je ugovor solemnizovan.
6. Pre potpisa
Checklist
- Da li je predmet (prostor, kvadratura, namena) precizno opisan
- Da li je jasno da li je zakupnina neto ili bruto i kako se indeksira
- Da li je definisan otkazni rok za obe strane
- Da li piše ko plaća investiciono održavanje
- Da li su uređena ulaganja i njihova sudbina na kraju
- Da li su jasni iznos i uslovi povraćaja depozita
- Da li je predviđena solemnizacija radi lakše naplate
Kada angažovati advokata
Za duži zakup ili veću zakupninu isplati se da ugovor pregleda advokat, a poreski deo knjigovođa. Trošak provere je mali u odnosu na cenu jedne loše klauzule.
Često postavljana pitanja
Mora li ugovor o zakupu poslovnog prostora kod notara?
Ne za punovažnost, dovoljna je pisana forma. Ali solemnizacija ga pretvara u izvršnu ispravu, što omogućava brzu naplatu ili iseljenje bez parnice.
Koliki je otkazni rok ako nije ugovoren?
Po Zakonu o obligacionim odnosima najmanje 8 dana i ne sme se dati u nevreme. Za poslovni prostor se u praksi ugovara 30 do 90 dana.
Kolika je stopa poreza na zakupninu?
Porez na prihode od nepokretnosti je 20% na osnovicu (bruto umanjen za 25% normiranih troškova), pa je efektivno oko 15% bruto. Ako je zakupodavac u PDV, na poslovni prostor se obračunava PDV 20%.
Kako se obračunava porez ako je zakupnina neto?
Neto se preračuna na bruto koeficijentom 1,176470588, pa se odbije 25% normiranih troškova i na ostatak plati 20%. Za neto 100.000 dinara porez je oko 17.647 dinara.
Ko plaća porez na zakup?
Kada zakup fizičkom licu plaća pravno lice ili preduzetnik, on obračunava i plaća porez po odbitku, pored neto zakupnine koju isplaćuje vlasniku.
Mogu li da adaptiram prostor koji sam zakupio?
Samo uz saglasnost zakupodavca. Ako je saglasnost data uz napomenu da sami snosite troškove, po sudskoj praksi nemate pravo na naknadu uloženog kada ugovor prestane.
Mogu li da dam prostor u podzakup?
Možete ako to nije zabranjeno ugovorom. Podzakup prestaje kada prestane osnovni zakup.
Koliki je depozit kod zakupa?
Najčešće jedna mesečna zakupnina. Obavezno ugovorite iznos i uslove pod kojima se vraća posle iseljenja.
Ko plaća održavanje prostora?
Po pravilu režije i tekuće održavanje plaća zakupac, a investiciono održavanje zakupodavac, osim ako se ugovorom ne odredi drugačije.
Čemu služi zapisnik o primopredaji?
To je dokaz o stanju prostora i brojila na ulasku. Bez njega je teško rešiti spor oko oštećenja ili povraćaja depozita.
Šta ako zakupac prestane da plaća?
Ako je ugovor solemnizovan, on je izvršna isprava, pa idete pravo u izvršenje preko javnog izvršitelja, bez dokazivanja duga u parnici.
Mogu li sam da odbijem porez ako sam zakupac?
Ako ste pravno lice ili preduzetnik i plaćate zakup fizičkom licu, ne samo da možete, nego ste i dužni da obračunate i platite porez po odbitku.
Treba li mi advokat za ugovor o zakupu?
Za duži zakup ili veću zakupninu isplati se da ugovor pregleda advokat, a poreski deo knjigovođa. Provera je jeftinija od posledica loše klauzule.
Mogu li da registrujem sedište firme na zakupljenoj adresi?
Šta biva sa zakupom ako vlasnik proda prostor?
Koji su bitni elementi ugovora o zakupu?
O autoru
Marko RistićPreduzetnik. Osnivač i vlasnik Feruvi-ja.
Marko Ristić je preduzetnik. Svaki svoj projekat vodi od početka do kraja uz pomoć saradnika koji mu pomažu u procesu. Marko vodi razvoj strategija, arhitekture, dizajna, izrade softvera, odabira i implementacije tehnologija, osmišljavanje funkcionalnosti i celokupne marketinške aktivnosti, kao i svakodnevnu operativu. Veštačka inteligencija je sastavni deo procesa rada.
Marko je osnivač i vlasnik Feruvi-ja, internet platforme za oglase, smeštaj, vozila, nekretnine, poslove i firme, sve na jednom mestu. Trenutno je dostupna vertikala Firme, ostalih šest ulazi u plan razvoja. Sopstveni pretraživač, administratorski sistem, sistem za upravljanje sadržajem i sistem za promocije, sve napravljeno u sopstvenoj režiji.
Pored Feruvi-ja, vodi i druge digitalne projekte: 3DTapete.rs (elektronska prodavnica 3D zidnih tapeta), Manastiri.rs (platforma za tradicionalne porodične proslave i običaje), i mrežu sajtova za roditelje ExtremeKids.rs, DecjiSvet.rs, Balon.rs, TvojIzbor.rs. Kao i mnogo toga drugog, budući da je višegodišnji preduzetnik koji se bavi marketingom i sarađuje direktno sa klijentima iz inostranstva, pretežno američkog tržišta, kao i tržišta Italije, Švedske, Španije, Izraela, Finske i Nemačke.