Provizija agencije za nekretnine i ugovor o posredovanju

Kada kupujete ili prodajete stan preko agencije, jedan od prvih troškova o kojima treba da mislite je provizija agencije za nekretnine. Mnogi kupci i prodavci ne znaju koliko ona tačno iznosi, ko je plaća i za šta se zapravo plaća. U ovom vodiču objašnjavamo koliko iznosi agencijska provizija, ko je plaća i kada, šta mora da sadrži ugovor o posredovanju i na šta da obratite pažnju pre nego što ga potpišete.

Šta je ugovor o posredovanju

Posredovanje u prometu nepokretnosti uređeno je Zakonom o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti. Prema tom zakonu, agencija sme da posreduje samo na osnovu ugovora o posredovanju, koji mora biti zaključen u pisanoj ili elektronskoj formi. Ugovor se zaključuje između posrednika (agencije) i nalogodavca, a nalogodavac može biti prodavac, kupac, zakupodavac ili zakupac.

Da bi uopšte smela da posluje, agencija mora biti upisana u Registar posrednika i imati važeće osiguranje od profesionalne odgovornosti. Broj pod kojim je posrednik upisan u registar navodi se u samom ugovoru o posredovanju, pa to možete i proveriti pre potpisivanja.

Ugovor o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti

Sam naziv zakona govori da se posredovanje odnosi na promet i zakup nepokretnosti. Ugovor o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti je osnov svakog posla: bez njega agencija nema pravo na naknadu. Predmet posredovanja mogu biti kupoprodaja ili zakup nepokretnosti, a nalogodavac je lice koje angažuje posrednika. U toku posredovanja agencija dovodi nalogodavca u vezu sa drugom stranom radi zaključenja posla u vezi sa određenom nepokretnošću.

Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti propisuje i šta ugovor mora da sadrži: podatke o posredniku i nalogodavcu, vrstu posla, iznos i način plaćanja provizije, opis i cenu nepokretnosti i rok trajanja ugovora. Ako neki od tih elemenata nedostaje, nalogodavac je u slabijem položaju, pa pre potpisivanja proverite da su svi bitni elementi posredovanja jasno navedeni u ugovoru.

Koliko iznosi provizija agencije za nekretnine

Zakon ne propisuje ni najmanji ni najveći iznos provizije, već se ona slobodno dogovara i mora biti navedena u ugovoru. U praksi na tržištu Srbije provizija agencije za nekretnine kod kupoprodaje najčešće iznosi između 2 i 3 odsto ugovorene cene.

Obratite pažnju na PDV: ako je agencija u sistemu PDV-a, proverite da li je porez već uračunat u iskazanu proviziju ili se obračunava dodatno, jer to menja konačan iznos.

Naknada koju agencija naplaćuje zvanično se naziva posrednička provizija ili posrednička naknada. Posrednik je dužan da posluje u skladu sa zakonom i da posredničke usluge pruža savesno i profesionalno. Pošto ponuda posredovanja ima mnogo, a kvalitet se razlikuje, proverite da je posrednik upisan u registar i da radi u skladu sa pravilima struke. Dobar posrednik će vam objasniti svaki korak posredovanja, od provere nepokretnosti do zaključenja ugovora, dok loš posrednik samo spaja strane i naplaćuje proviziju bez prave usluge.

Ko plaća proviziju agenciji za nekretnine

Proviziju plaća nalogodavac, to jest ona strana koja je sa agencijom zaključila ugovor o posredovanju. To može biti kupac ili prodavac, u zavisnosti od toga ko je angažovao agenciju. Agencija sme da naplati proviziju i od kupca i od prodavca, ali samo ako je sa obe strane posebno zaključila ugovor o posredovanju.

Zakon obavezuje posrednika da procenat provizije unapred jasno predstavi svakom nalogodavcu, bilo da je kupac ili prodavac. Zato pre potpisivanja tražite da vam se tačno kaže koliko iznosi provizija i šta ona pokriva.

Kada se plaća provizija

Provizija po pravilu dospeva za naplatu kada se, posredstvom posrednika, zaključi ugovor za koji je posredovano, dakle kada dođe do kupoprodaje ili zakupa. Tačan trenutak plaćanja uređuje se ugovorom o posredovanju; neke agencije proviziju vezuju za zaključenje predugovora, druge za glavni ugovor. Pre potpisivanja proverite tu odredbu, jer određuje kada nastaje vaša obaveza plaćanja.

Šta agencija radi za proviziju

Provizija nije samo naknada za spajanje kupca i prodavca. Posrednik je zakonom obavezan da obavi niz radnji:

• proveri pravni status nekretnine i vlasništvo pre oglašavanja;
• oglasi nekretninu i organizuje razgledanja;
• poveže i vodi pregovore između strana;
• pripremi i proveri dokumentaciju za zaključenje ugovora;
• prisustvuje primopredaji ako je tako ugovoreno.

Dobra agencija smanjuje rizik od prevare i pravnih problema, jer proverava ono što kupac često ne ume sam, kao što su tereti na nekretnini ili neusklađenost sa katastrom nepokretnosti.

Obaveze posrednika i nalogodavca

Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti detaljno uređuje prava i obaveze obe strane. Posrednik je, između ostalog, dužan da zaključi ugovor o posredovanju sa nalogodavcem, da nastoji da nađe i dovede u vezu sa nalogodavcem lice radi zaključenja posla, da izvrši uvid u isprave kojima se dokazuje pravo svojine na nepokretnosti i upozori nalogodavca na moguće nedostatke, da ga obavesti o prosečnoj ceni sličnih nepokretnosti i da čuva njegove podatke. Sa druge strane, nalogodavac je dužan da posredniku da tačne podatke o nepokretnosti i da mu isplati ugovorenu proviziju kada za nju stekne pravo.

Kada agencija stiče pravo na proviziju

Posrednik stiče pravo na proviziju u trenutku zaključenja ugovora za koji je posredovao, osim ako ugovorom o posredovanju nije drugačije predviđeno. To znači da agencija po pravilu nema pravo na proviziju ako do posla ne dođe. Ako nalogodavac sam, bez agencije, nađe drugu stranu i zaključi posao, pitanje provizije zavisi od toga da li je ugovoreno ekskluzivno posredovanje. Kod ekskluzive nalogodavac može dugovati proviziju ili naknadu troškova čak i kada sam nađe kupca, pa je važno pažljivo pročitati tu odredbu ugovora o posredovanju pre potpisivanja.

Provizija kod zakupa nepokretnosti

Posredovanje se ne odnosi samo na kupoprodaju, već i na zakup nepokretnosti. Kod zakupa se provizija najčešće obračunava kao iznos jedne mesečne zakupnine ili njen deo, a ne kao procenat cene, i takođe se uređuje ugovorom o posredovanju. I ovde važi isto pravilo: proviziju plaća nalogodavac, bio on zakupac ili zakupodavac, a agencija je dužna da je unapred jasno predstavi.

Na šta paziti pre potpisivanja

• Ekskluzivno posredovanje. Neki ugovori vas obavezuju da nekretninu prodajete samo preko te agencije određeno vreme; proverite trajanje i uslove.
• Dvostruko posredovanje. Ako agencija naplaćuje i od kupca i od prodavca, to mora biti transparentno i posebno ugovoreno.
• PDV. Uvek pitajte da li je provizija sa ili bez PDV-a.
• Šta pokriva provizija. Proverite da li su u nju uključene provere i priprema dokumentacije ili se naplaćuju posebno.

Pre angažovanja uporedite više agencija; pregledajte agencije za nekretnine u Feruvi direktorijumu. O ostalim troškovima i koracima pisali smo u vodičima o kupoprodajnom ugovoru i o kapari. Opšte informacije o pravima potrošača dostupne su na Portalu eUprava.

Česte nedoumice oko provizije

U praksi se oko provizije najčešće javlja nekoliko pitanja. Da li agencija može da naplati proviziju ako kupac odustane? Po pravilu ne, jer pravo na proviziju nastaje tek kada se posao zaključi posredstvom agencije. Šta ako sami nađete kupca ili prodavca? Tada plaćanje provizije zavisi od toga da li ste potpisali ekskluzivno posredovanje. Da li je provizija ista za jeftinije i skuplje nekretnine? Procenat je obično isti, ali kod skupljih nekretnina ima više prostora za dogovor. Sve te situacije i obaveze treba da budu unapred jasno uređene ugovorom o posredovanju, jer se tako izbegavaju naknadni sporovi oko toga ko i koliko plaća.

Zaključak

Provizija agencije za nekretnine najčešće iznosi 2 do 3 odsto cene, plaća je nalogodavac, a njena visina i uslovi moraju biti jasno navedeni u ugovoru o posredovanju. Pre potpisivanja proverite da je agencija upisana u Registar posrednika, pitajte da li je PDV uračunat i tačno šta provizija pokriva. Kvalitetan posrednik svojom proverom i vođenjem posla često opravda proviziju kroz sigurniju i bržu kupovinu ili prodaju.