Kupovina placa: kako proveriti plac i građevinsko zemljište
Vodič kroz kupovinu placa: kako proveriti plac pre kupovine, razlika između građevinskog i poljoprivrednog zemljišta, pristupni put i infrastruktura, prenamena i troškovi.
Sadržaj
Kupovina placa deluje jednostavnije od kupovine stana, ali upravo tu se prave najskuplje greške. Plac koji izgleda povoljno ume da nema pristupni put, da bude poljoprivredno zemljište na kom se ne sme graditi ili da nema struju i vodu u blizini. U ovom vodiču objašnjavamo kako proveriti plac pre kupovine, koja je razlika između građevinskog i poljoprivrednog zemljišta, šta je bitno kod pristupa i infrastrukture i koliki su ukupni troškovi.
Tekst je informativan i opšte prirode; pre kapare i ugovora obavezno proverite konkretnu parcelu u katastru i kod nadležne opštine.
Namena zemljišta: građevinsko ili poljoprivredno
Najvažnija stvar kod kupovine placa je namena zemljišta, jer ona određuje šta sme da se gradi i koliko plac realno vredi. Građevinsko zemljište dozvoljava gradnju u skladu sa urbanističkim planom, dok poljoprivredno zemljište po pravilu ne dozvoljava gradnju. Podatak o nameni nalazi se u izvodu iz katastra i u urbanističkim planovima, kao što su plan generalne regulacije i plan detaljne regulacije.
Zato pre kupovine uvek proverite da li je plac zaista građevinsko zemljište. Prodaja poljoprivrednog placa kao da je građevinski jedna je od najčešćih obmana, jer prenamena u građevinsko zemljište nije ni brza ni izvesna.
Kako proveriti plac pre kupovine
Provera placa pre kupovine radi se pre davanja kapare i obuhvata nekoliko koraka:
| Šta se proverava | Gde |
|---|---|
| Vlasništvo i tereti | list nepokretnosti u katastru |
| Namena (građevinsko ili poljoprivredno) | katastar i urbanistički plan opštine |
| Pravila gradnje na parceli | informacija o lokaciji, opština |
| Pristupni put | list nepokretnosti i planski akti |
| Infrastruktura | nadležna komunalna preduzeća |
Podaci o parceli dostupni su u katastru nepokretnosti i u planskim dokumentima opštine. Preporuka je da se provera obavi pre nego što se uopšte dogovori cena, jer se tako izbegavaju skupe greške.
Pristupni put do placa
Pristupni put je čest, a skup problem. Do placa mora da postoji legalan pristup, bilo da parcela izlazi na javnu saobraćajnicu, bilo da je upisana službenost prolaza preko tuđe parcele do javnog puta. Ako pristupni put prolazi preko privatnog zemljišta, a pravo prolaza nije upisano u list nepokretnosti, kupili ste plac do kog se legalno ne dolazi.
Zato proverite da parcela izlazi na javni put ili da postoji upisana službenost, odnosno da je pristup predviđen važećim planom opštine. Bez uređenog pristupa može se javiti problem sa građevinskom dozvolom i spor sa komšijama.
Infrastruktura i priključci
Struja, voda, kanalizacija, gas i internet mogu biti svega nekoliko stotina metara od placa, a da su i dalje nedostupni. Zato komunalno opremanje placa treba proveriti detaljno: da li mreža postoji u okolini, da li je priključak legalan, koliko košta dovođenje do parcele i da li nadležno preduzeće planira širenje mreže u tom pravcu.
Plac bez prilaza i infrastrukture često deluje jeftino samo na prvi pogled. Troškovi dovođenja puta, struje i vode umeju da nadmaše celu razliku u ceni u odnosu na bolju, opremljeniju parcelu.
Prenamena poljoprivrednog u građevinsko zemljište
Ako je plac poljoprivredno zemljište, gradnja je moguća tek posle prenamene u građevinsko zemljište. Zahtev za prenamenu podnosi se organu lokalne samouprave, a moguća je samo ako je parcela planskim aktom predviđena kao građevinsko zemljište. Vlasnik parcele kojoj je promenjena namena dužan je da plati naknadu za promenu namene pre izdavanja građevinske dozvole.
Visina naknade za prenamenu iznosi 50 odsto poreske osnovice, pa taj trošak treba unapred uračunati. Prenamena ume da bude dugotrajna i neizvesna, zato poljoprivredni plac nikada ne kupujte uz obećanje da će prenamena proći bez problema.
Građevinska dozvola i gradnja na placu
Da bi se na placu legalno gradilo, potrebna je građevinska dozvola, koja se izdaje samo za građevinsko zemljište sa uređenim pristupom i ispunjenim uslovima. Pre kupovine placa za kuću vredi proveriti i pravila gradnje kroz informaciju o lokaciji, kako biste znali koliku i kakvu kuću uopšte možete da podignete na toj parceli. Dobar plac za kuću je građevinsko zemljište sa uređenim pristupom i dostupnom infrastrukturom.
Troškovi kupovine placa
Cena placa nije jedini trošak koji vas čeka. Pored cene samog placa, računajte i na dodatne troškove. Tu su porez na prenos apsolutnih prava ili PDV, notarska taksa, naknada geometru, taksa za upis u katastar, a kod poljoprivrednog placa i naknada za prenamenu. Ako se planira gradnja, dodaju se i troškovi priključaka i uređenja građevinskog zemljišta. Ukupan dodatni trošak može biti značajan deo cene, pa ga uvek uračunajte pre odluke.
Pre davanja kapare proverite i da li na placu postoji pravo preče kupovine, na primer kod poljoprivrednog zemljišta, jer i to može da utiče na samu kupovinu.
Zaključak
Kupovina placa isplati se samo uz temeljnu proveru. Najvažnije je da je plac građevinsko zemljište, sa legalnim pristupnim putem i dostupnom infrastrukturom, jer se tu kriju najveći skriveni troškovi. Sve to proverite pre kapare, u katastru i kod opštine, i uračunajte pune troškove. Uz pravilnu proveru, plac je odlična osnova za gradnju, a uz brzopletu kupovinu lako postaje skupa greška. Za posredovanje i gradnju možete uporediti agencije za nekretnine i građevinske firme u Feruvi direktorijumu.
Često postavljana pitanja
Šta prvo proveriti pri kupovini placa?
Prvo proverite namenu zemljišta, odnosno da li je plac građevinsko ili poljoprivredno zemljište, jer to određuje da li sme da se gradi. Zatim proverite vlasništvo i terete u listu nepokretnosti, pristupni put i infrastrukturu.
Koja je razlika između građevinskog i poljoprivrednog zemljišta?
Građevinsko zemljište dozvoljava gradnju u skladu sa urbanističkim planom, dok poljoprivredno po pravilu ne dozvoljava gradnju. Na poljoprivrednom placu se sme graditi tek posle prenamene u građevinsko zemljište.
Kako da proverim da li je plac građevinsko zemljište?
Podatak o nameni nalazi se u izvodu iz katastra i u urbanističkim planovima opštine, kao što su plan generalne i plan detaljne regulacije. Pravila gradnje na konkretnoj parceli daje informacija o lokaciji.
Zašto je pristupni put važan?
Do placa mora postojati legalan pristup, preko javne saobraćajnice ili upisane službenosti prolaza. Ako pristup ide preko tuđe parcele, a nije upisan, kupili ste plac do kog se legalno ne dolazi, što blokira i građevinsku dozvolu.
Kako proveriti infrastrukturu na placu?
Proverite da li u okolini postoje struja, voda i kanalizacija, da li je priključak legalan, koliko košta dovođenje do parcele i da li komunalno preduzeće planira širenje mreže. Blizina mreže ne znači da je priključak lak ni jeftin.
Šta je prenamena zemljišta?
Prenamena je promena namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište, koja se traži kod lokalne samouprave i moguća je samo ako je parcela planom predviđena kao građevinska. Bez prenamene se na poljoprivrednom placu ne sme graditi.
Koliko košta prenamena poljoprivrednog u građevinsko zemljište?
Naknada za prenamenu iznosi 50 odsto poreske osnovice i plaća se pre izdavanja građevinske dozvole. Uz to, prenamena ume da bude dugotrajna i neizvesna, pa taj rizik treba uračunati.
Mogu li da gradim na poljoprivrednom placu?
Ne, dok se ne izvrši prenamena u građevinsko zemljište. Gradnja bez toga je nelegalna, pa poljoprivredni plac nikada ne kupujte uz obećanje da će prenamena sigurno i brzo proći.
Koji su troškovi kupovine placa?
Pored cene placa, tu su porez na prenos apsolutnih prava ili PDV, notarska taksa, naknada geometru i taksa za upis u katastar. Kod poljoprivrednog placa dodaje se naknada za prenamenu, a kod gradnje troškovi priključaka.
Da li se na plac plaća porez na prenos?
Da, kod prometa placa plaća se porez na prenos apsolutnih prava, osim kada se radi o prvom prometu uz PDV. Obveznik poreza na prenos je po pravilu prodavac, ako se drugačije ne ugovori.
Da li plac može imati pravo preče kupovine?
Da, kod poljoprivrednog zemljišta vlasnik susednog placa može imati pravo preče kupovine. Zato pre kupovine proverite da li postoji nosilac tog prava, jer u suprotnom ugovor može biti poništen.
Kako se proverava vlasništvo nad placom?
Vlasništvo, površina i tereti proveravaju se u listu nepokretnosti u katastru nepokretnosti Republičkog geodetskog zavoda. Uvid je najbolje obaviti pre davanja kapare.
Da li mi treba geometar pri kupovini placa?
Preporučuje se izlazak geometra da se utvrde tačne granice parcele na terenu, jer se stanje u katastru i na terenu ne poklapaju uvek. Time se izbegavaju kasniji sporovi sa susedima oko granica.
Gde da nađem stručnjake za kupovinu placa?
Za posredovanje, proveru i gradnju možete uporediti agencije za nekretnine i građevinske firme u Feruvi direktorijumu i izabrati one sa dobrim ocenama korisnika.
O autoru
Marko RistićPreduzetnik. Osnivač i vlasnik Feruvi-ja.
Marko Ristić je preduzetnik. Svaki svoj projekat vodi od početka do kraja uz pomoć saradnika koji mu pomažu u procesu. Marko vodi razvoj strategija, arhitekture, dizajna, izrade softvera, odabira i implementacije tehnologija, osmišljavanje funkcionalnosti i celokupne marketinške aktivnosti, kao i svakodnevnu operativu. Veštačka inteligencija je sastavni deo procesa rada.
Marko je osnivač i vlasnik Feruvi-ja, internet platforme za oglase, smeštaj, vozila, nekretnine, poslove i firme, sve na jednom mestu. Trenutno je dostupna vertikala Firme, ostalih šest ulazi u plan razvoja. Sopstveni pretraživač, administratorski sistem, sistem za upravljanje sadržajem i sistem za promocije, sve napravljeno u sopstvenoj režiji.
Pored Feruvi-ja, vodi i druge digitalne projekte: 3DTapete.rs (elektronska prodavnica 3D zidnih tapeta), Manastiri.rs (platforma za tradicionalne porodične proslave i običaje), i mrežu sajtova za roditelje ExtremeKids.rs, DecjiSvet.rs, Balon.rs, TvojIzbor.rs. Kao i mnogo toga drugog, budući da je višegodišnji preduzetnik koji se bavi marketingom i sarađuje direktno sa klijentima iz inostranstva, pretežno američkog tržišta, kao i tržišta Italije, Švedske, Španije, Izraela, Finske i Nemačke.