Pravo preče kupovine: ko ima, rok i ponuda

Pravo preče kupovine je zakonski institut koji štiti određene osobe tako što im daje prednost da kupe nepokretnost pre nego što je vlasnik proda nekom trećem. Najčešće se javlja kod suvlasnika i kod susednog poljoprivrednog zemljišta, a nepoštovanje ovog prava može dovesti do poništaja kupoprodajnog ugovora. U ovom vodiču objašnjavamo ko ima pravo preče kupovine, kako se šalje ponuda, koji je rok i kako izgleda zaštita prava preče kupovine.

Tekst je informativan i opšte prirode; za konkretan slučaj i tužbu konsultujte advokata, jer rokovi i uslovi zavise od okolnosti prodaje.

Šta je pravo preče kupovine

Pravo preče kupovine ovlašćuje svog nosioca da zahteva od vlasnika nepokretnosti da mu, u slučaju prodaje, tu nepokretnost prvo ponudi na prodaju, pre svih drugih kupaca. To znači da vlasnik sme da proda nekom trećem tek pošto nosilac prava preče kupovine odbije ponudu ili se ne izjasni u roku. Pravo preče kupovine nepokretnosti uređuje Zakon o prometu nepokretnosti.

Ko ima pravo preče kupovine

Pravo preče kupovine imaju zakonom određena lica, a najčešće su to:

Kada postoji više nosilaca, prednost ima suvlasnik u odnosu na suseda. Pored zakonskog, pravo preče kupovine može biti i ugovorno, kada se posebnim ugovorom neko lice ovlasti da ima prednost pri budućoj prodaji.

Pravo preče kupovine suvlasnika

Kada suvlasnik želi da proda svoj suvlasnički udeo, mora ga prvo ponuditi ostalim suvlasnicima. Pravo preče kupovine suvlasnika štiti ostale suvlasnike od toga da im u zajedničku nepokretnost uđe nepoznato treće lice. Ako ima više suvlasnika koji žele da kupe, prednost ima onaj sa većim suvlasničkim udelom.

Pravo preče kupovine poljoprivrednog zemljišta

Kod prodaje poljoprivrednog zemljišta, vlasnik mora prvo da ponudi zemljište vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta. Pravo preče kupovine poljoprivrednog zemljišta ima za cilj okrupnjavanje parcela i zaštitu poljoprivrednika. Kada ima više suseda, prednost ima onaj čije se zemljište najvećom granicom graniči sa zemljištem koje se prodaje, ali tek posle eventualnih suvlasnika.

Ponuda za pravo preče kupovine

Vlasnik koji prodaje dužan je da ponudu za pravo preče kupovine dostavi svim nosiocima prava, i to preporučenim pismom. Ponuda mora da sadrži podatke o nepokretnosti, cenu i ostale uslove prodaje, kako bi nosilac prava mogao da odluči pod istim uslovima. Rok za pravo preče kupovine, tačnije za izjašnjenje nosioca prava o ponudi, iznosi 15 dana od prijema ponude, i nosilac prava je dužan da se izjasni pisano.

Ako se nosilac prava ne izjasni u roku ili odbije ponudu, vlasnik sme da proda nepokretnost trećem licu, ali ne pod povoljnijim uslovima od onih iz ponude. Ako bi prodao jeftinije nego što je ponudio nosiocu prava, to bi predstavljalo povredu prava preče kupovine.

Kada pravo preče kupovine ne važi

Pravo preče kupovine primenjuje se samo kod prodaje, a ne i kada se nepokretnost daje kao poklon. Kod ugovora o poklonu, pošto nije reč o naplatnom poslu, pravo preče kupovine se po pravilu ne aktivira. Zbog toga se u praksi javlja simulovani poklon, kada se poklon koristi samo formalno da bi se prikrila stvarna prodaja.

Ako postoji dokaz da je zapravo došlo do plaćanja, sud može oceniti da se radi o zaobilaženju prava preče kupovine i takav posao proglasiti prodajom. Zato prikrivanje prodaje poklonom nosi ozbiljan pravni rizik.

Zaštita prava preče kupovine: povreda i tužba

Ako vlasnik proda nepokretnost trećem licu, a da prethodno nije ponudio nosiocu prava, dolazi do povrede prava preče kupovine. Nosilac prava tada može tužbom da traži poništaj kupoprodajnog ugovora zaključenog sa trećim licem i da nepokretnost kupi pod istim uslovima.

Rok za tužbu je 30 dana od dana kada je nosilac prava saznao za prodaju (subjektivni rok), a najkasnije dve godine od zaključenja ugovora o prodaji (objektivni rok). Uz tužbu, nosilac prava je dužan da u sudski depozit položi iznos tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe, čime dokazuje ozbiljnost namere da kupi.

Zaključak

Pravo preče kupovine štiti suvlasnike i susede poljoprivrednog zemljišta tako što im daje prednost pri kupovini. Za vlasnika je ključno da pre prodaje pošalje urednu ponudu i sačeka rok, a za nosioca prava da reaguje na vreme, jer su rokovi za tužbu kratki. U svakom spornom slučaju najbolje je potražiti pravni savet, jer greška u postupku može da košta poništaja celog ugovora.