Građevinska i upotrebna dozvola u Srbiji: postupak i rokovi
Vodič kroz izdavanje građevinske i upotrebne dozvole: objedinjena procedura preko CEOP, faze od lokacijskih uslova do upotrebne dozvole, potrebna dokumentacija, rešenje po članu 145 i zakonski rokovi.
Sadržaj
Ni jedan objekat u Srbiji ne sme se graditi bez građevinske dozvole, niti se sme koristiti i upisati u katastar bez upotrebne dozvole. To su dva ključna akta u životnom veku svake zgrade, kuće ili poslovnog prostora. U ovom vodiču objašnjavamo kako izgleda ceo postupak kroz objedinjenu proceduru, koja dokumentacija je potrebna, kada je umesto građevinske dozvole dovoljno rešenje po članu 145 i koji su zakonski rokovi.
Ceo postupak uređen je Zakonom o planiranju i izgradnji i Pravilnikom o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Od 1. januara 2016. godine zahtevi se podnose isključivo elektronski, pa je papirna administracija u ovoj oblasti praktično ukinuta.
Objedinjena procedura i CEOP
Objedinjena procedura je skup postupaka koje nadležni organ (gradska ili opštinska uprava, odnosno sekretarijat za urbanizam) sprovodi u vezi sa izgradnjom, dogradnjom ili rekonstrukcijom objekta. Obuhvata izdavanje lokacijskih uslova, građevinske dozvole, prijavu radova, prijavu završetka temelja i konstrukcije, izdavanje upotrebne dozvole i upis u katastar.
Svi zahtevi podnose se elektronski preko sistema Centralne evidencije objedinjene procedure (CEOP), koji vodi Agencija za privredne registre. Javno dostupan registar izdatih dozvola nalazi se na sajtu Agencije za privredne registre, a opšte informacije o pravima građana i uslugama na Portalu eUprava.
Faze postupka korak po korak
Izgradnja objekta kroz objedinjenu proceduru ide sledećim redosledom:
| Korak | Šta je | Zakonski rok |
|---|---|---|
| 1. Lokacijski uslovi | Uslovi za projektovanje i priključenje (namena, spratnost, indeks zauzetosti) | do 5 radnih dana (ili od pribavljanja uslova imalaca javnih ovlašćenja) |
| 2. Građevinska dozvola | Odobrenje za gradnju na osnovu projekta i lokacijskih uslova | do 5 radnih dana od urednog zahteva |
| 3. Prijava radova | Obaveštenje o početku gradnje | najkasnije 8 dana pre početka radova |
| 4. Tehnički pregled | Provera komisije da je objekat izgrađen po projektu | po završetku gradnje |
| 5. Upotrebna dozvola | Potvrda da je objekat podoban za upotrebu | do 5 radnih dana od urednog zahteva |
| 6. Upis u katastar | Organ po službenoj dužnosti prosleđuje dozvolu katastru | u roku od 5 dana |
Investitor i njegove obaveze
Investitor je lice u čije ime se gradi objekat i koje pokreće ceo postupak izdavanja dozvole. Upravo investitor, sam ili preko punomoćnika, podnosi zahteve nadležnom organu i snosi troškove postupka. Obaveze investitora su da obezbedi projektnu dokumentaciju u skladu sa propisima, da pribavi saglasnosti imalaca javnih ovlašćenja i da prijavi radove pre početka gradnje. Investitor tokom izvođenja radova angažuje i stručni nadzor. Ako investitor ne ispuni uslove iz zakona, nadležni organ može odbiti zahtev ili obustaviti izdavanje dozvole.
Građevinska dozvola: dokumentacija i rok
Građevinska dozvola izdaje se na osnovu lokacijskih uslova i projekta za građevinsku dozvolu. Nadležni organ je dužan da je izda u roku od pet radnih dana od podnošenja urednog zahteva. Uz zahtev se podnosi:
| Dokument | Napomena |
|---|---|
| Projekat za građevinsku dozvolu (PGD) | Izrađuje ovlašćeni projektant, sa izveštajem tehničke kontrole |
| Dokaz o pravu svojine ili zakupu na zemljištu | Izvod iz lista nepokretnosti |
| Lokacijski uslovi | Iz prethodne faze |
| Dokaz o uplati taksi i naknada | Administrativna taksa i naknada za CEOP |
| Elaborat geodetskih radova (po potrebi) | Za obeležavanje |
Sva dokumentacija podnosi se elektronski, a bez potpune dokumentacije nadležni organ ne može da započne izdavanje dozvole.
Prema Zakonu o planiranju i izgradnji, građevinska dozvola prestaje da važi ako se u roku od tri godine od dana pravnosnažnosti rešenja ne prijavi početak građenja. Zato je važno da se dinamika gradnje uskladi sa važenjem dozvole.
Kada nije potrebna građevinska dozvola: član 145
Za radove manjeg obima ne izdaje se građevinska dozvola nego rešenje o odobrenju za izvođenje radova po članu 145 Zakona. Takođe se izdaje u roku od pet radnih dana, a odnosi se, između ostalog, na:
- adaptaciju i sanaciju objekta;
- investiciono održavanje i uklanjanje prepreka za kretanje osoba sa invaliditetom;
- promenu namene objekta bez izvođenja građevinskih radova;
- građenje pomoćnih i ekonomskih objekata;
- ugradnju unutrašnjih instalacija (grejanje, gas, električne) u postojeći objekat.
Ako planirate preuređenje stana, o obimu radova i dozvolama najbolje je da se posavetujete sa strukom; u Feruvi direktorijumu možete pronaći firme za adaptaciju stanova koje vode i papirologiju.
Upotrebna dozvola: potvrda da je objekat za upotrebu
Upotrebna dozvola je pisani dokaz da je objekat izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom i projektom, da je oprema ispravna i da je objekat priključen na infrastrukturu. Izdaje je isti nadležni organ, i to nakon tehničkog pregleda koji sprovodi komisija po završetku gradnje.
Ako je izveštaj komisije o tehničkom pregledu pozitivan i dokumentacija uredna, upotrebna dozvola se izdaje u roku od pet radnih dana. U praksi ceo proces (organizacija tehničkog pregleda, otklanjanje primedbi) može trajati i 15 do 30 dana, zavisno od opštine i složenosti objekta.
Tehnički pregled organizuje investitor, a sprovodi ga komisija sastavljena od stručnjaka odgovarajuće struke. Komisija proverava da li je objekat izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom i propisima, pa u svom izveštaju predlaže nadležnom organu da izda upotrebnu dozvolu ili da naloži otklanjanje nedostataka. Tek kada je tehnički pregled pozitivan, organ donosi rešenje o izdavanju upotrebne dozvole. Ako investitor ne pribavi upotrebnu dozvolu, objekat se formalno smatra nezavršenim, bez obzira na to što je fizički useljiv.
Upotrebna dozvola je neophodna da biste:
- upisali objekat u katastar nepokretnosti (uknjižba);
- trajno priključili objekat na infrastrukturu;
- legalno prodali ili izdali objekat.
Po pravnosnažnosti upotrebne dozvole, nadležni organ po službenoj dužnosti prosleđuje je katastru radi upisa. O tome kako izgleda uknjižba u katastar nepokretnosti i šta piše u vlasničkom listu (listu nepokretnosti) pisali smo u zasebnim tekstovima.
Razlika između građevinske i upotrebne dozvole
| Obeležje | Građevinska dozvola | Upotrebna dozvola |
|---|---|---|
| Kada se izdaje | Pre početka gradnje | Po završetku gradnje |
| Na osnovu čega | Lokacijskih uslova i projekta | Tehničkog pregleda objekta |
| Šta potvrđuje | Da je gradnja odobrena | Da je objekat podoban za upotrebu |
| Rok izdavanja | do 5 radnih dana | do 5 radnih dana (nakon tehničkog pregleda) |
Objekat bez dozvole
Ako je objekat izgrađen bez građevinske dozvole, ne može se legalno koristiti ni upisati u katastar dok se status ne reši. Za takve objekte postoji poseban postupak, o kojem smo detaljno pisali u vodiču o legalizaciji objekata. Gradnja bez dozvole nosi rizik od inspekcijskih mera, uključujući i rušenje, pa je uvek jeftinije i sigurnije pribaviti dozvolu na vreme.
Za izradu projekta, tehničku kontrolu i vođenje objedinjene procedure možete angažovati stručnjake; pregledajte građevinske firme i projektante u Feruvi direktorijumu.
Zaključak
Građevinska dozvola odobrava gradnju pre nego što ona počne, a upotrebna dozvola potvrđuje da je gotov objekat bezbedan i podoban za upotrebu. Ceo postupak vodi se elektronski kroz objedinjenu proceduru, a zakonski rok za izdavanje pojedinačnih akata je pet radnih dana. Uz kompletnu dokumentaciju i dobru saradnju sa projektantom, put od lokacijskih uslova do uknjižbe je danas znatno brži i transparentniji nego ranije.
Često postavljana pitanja
Šta je građevinska dozvola?
To je akt kojim nadležni organ odobrava izgradnju objekta na osnovu lokacijskih uslova i projekta za građevinsku dozvolu. Bez nje se objekat ne sme graditi.
Šta je upotrebna dozvola?
Upotrebna dozvola je pisani dokaz da je objekat izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom i da je podoban za upotrebu. Izdaje se posle pozitivnog tehničkog pregleda i uslov je za upis u katastar.
Koja je razlika između građevinske i upotrebne dozvole?
Građevinska dozvola izdaje se pre gradnje i odobrava je, a upotrebna dozvola izdaje se po završetku gradnje i potvrđuje da je objekat podoban za upotrebu.
Kako se podnosi zahtev za građevinsku dozvolu?
Zahtev se podnosi isključivo elektronski kroz sistem Centralne evidencije objedinjene procedure (CEOP), koji vodi Agencija za privredne registre. Papirni zahtevi se ne primaju od 2016. godine.
Koliko traje izdavanje građevinske dozvole?
Nadležni organ je dužan da građevinsku dozvolu izda u roku od pet radnih dana od podnošenja urednog zahteva u objedinjenoj proceduri.
Šta su lokacijski uslovi?
Lokacijski uslovi su prvi korak u postupku i sadrže uslove za projektovanje i priključenje objekta: namenu, spratnost, indeks zauzetosti parcele i uslove imalaca javnih ovlašćenja. Izdaju se u roku od pet radnih dana.
Kada je dovoljno rešenje po članu 145 umesto građevinske dozvole?
Za radove manjeg obima, poput adaptacije, sanacije, investicionog održavanja, promene namene bez građevinskih radova ili gradnje pomoćnih objekata, izdaje se rešenje o odobrenju za izvođenje radova po članu 145, a ne građevinska dozvola.
Koja dokumentacija je potrebna za građevinsku dozvolu?
Potrebni su projekat za građevinsku dozvolu sa izveštajem tehničke kontrole, dokaz o pravu svojine ili zakupu na zemljištu, lokacijski uslovi i dokaz o uplati taksi i naknada.
Šta je tehnički pregled objekta?
To je provera koju sprovodi komisija po završetku gradnje, kako bi utvrdila da je objekat izgrađen u skladu sa projektom i propisima. Pozitivan izveštaj o tehničkom pregledu je uslov za upotrebnu dozvolu.
Kada prestaje da važi građevinska dozvola?
Prema Zakonu o planiranju i izgradnji, građevinska dozvola prestaje da važi ako se u roku od tri godine od pravnosnažnosti rešenja ne prijavi početak građenja.
Da li mogu da uknjižim objekat bez upotrebne dozvole?
Ne. Upotrebna dozvola je uslov za upis objekta u katastar nepokretnosti. Po pravnosnažnosti, organ je po službenoj dužnosti prosleđuje katastru radi upisa.
Kada se podnosi prijava radova?
Prijava radova podnosi se nadležnom organu najkasnije osam dana pre početka izvođenja radova, nakon što je građevinska dozvola postala pravnosnažna.
Šta ako je objekat izgrađen bez dozvole?
Takav objekat se ne može legalno koristiti ni upisati u katastar dok se status ne reši kroz postupak legalizacije. Gradnja bez dozvole nosi rizik od inspekcijskih mera, uključujući i rušenje.
Ko izdaje građevinsku i upotrebnu dozvolu?
Oba akta izdaje nadležni organ jedinice lokalne samouprave, po pravilu gradska ili opštinska uprava, odnosno sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove, prema mestu gde se objekat nalazi.
O autoru
Marko RistićPreduzetnik. Osnivač i vlasnik Feruvi-ja.
Marko Ristić je preduzetnik. Svaki svoj projekat vodi od početka do kraja uz pomoć saradnika koji mu pomažu u procesu. Marko vodi razvoj strategija, arhitekture, dizajna, izrade softvera, odabira i implementacije tehnologija, osmišljavanje funkcionalnosti i celokupne marketinške aktivnosti, kao i svakodnevnu operativu. Veštačka inteligencija je sastavni deo procesa rada.
Marko je osnivač i vlasnik Feruvi-ja, internet platforme za oglase, smeštaj, vozila, nekretnine, poslove i firme, sve na jednom mestu. Trenutno je dostupna vertikala Firme, ostalih šest ulazi u plan razvoja. Sopstveni pretraživač, administratorski sistem, sistem za upravljanje sadržajem i sistem za promocije, sve napravljeno u sopstvenoj režiji.
Pored Feruvi-ja, vodi i druge digitalne projekte: 3DTapete.rs (elektronska prodavnica 3D zidnih tapeta), Manastiri.rs (platforma za tradicionalne porodične proslave i običaje), i mrežu sajtova za roditelje ExtremeKids.rs, DecjiSvet.rs, Balon.rs, TvojIzbor.rs. Kao i mnogo toga drugog, budući da je višegodišnji preduzetnik koji se bavi marketingom i sarađuje direktno sa klijentima iz inostranstva, pretežno američkog tržišta, kao i tržišta Italije, Švedske, Španije, Izraela, Finske i Nemačke.