Stambena zajednica i kućni red: prava, obaveze i upravljanje
Vodič kroz stambenu zajednicu: kako nastaje, ko su upravnik i skupština, kako se registruje, šta je prinudna uprava, kako se dele troškovi održavanja zgrade i koja su pravila kućnog reda.
Sadržaj
Svaki vlasnik stana u zgradi je, hteo to ili ne, član stambene zajednice. Od nje zavisi kako se održava zgrada, ko donosi odluke o zajedničkim delovima i koja pravila kućnog reda važe za sve stanare. U ovom vodiču objašnjavamo kako stambena zajednica nastaje i funkcioniše, ko su njeni organi, kako se bira upravnik, šta je prinudna uprava i koja su osnovna pravila kućnog reda.
Materija je uređena Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada, koji je uveo obavezne organe i registraciju svake zgrade.
Šta je stambena zajednica
Stambena zajednica je zajednica svih vlasnika posebnih delova jedne zgrade, dakle svih stanova i poslovnih prostora u njoj. Ona nastaje po sili zakona, bez posebnog osnivačkog akta: svako ko kupi stan ili lokal u zgradi automatski postaje njen član. Stambena zajednica ima svojstvo pravnog lica, svoj matični broj i može da otvori račun, zaključuje ugovore i tuži ili bude tužena.
To znači da odluke o zgradi ne donosi pojedinac, već stambena zajednica kroz svoje organe, a troškovi i obaveze dele se na sve vlasnike.
Organi: skupština i upravnik
Stambena zajednica ima dva obavezna organa: skupštinu i upravnika.
Skupštinu čine svi vlasnici posebnih delova i ona je organ odlučivanja. Skupština se, prema zakonu, održava najmanje dvaput godišnje, a odluke donosi glasanjem, pri čemu se glasovi po pravilu računaju prema učešću u zgradi. Na skupštini se biraju upravnik, usvaja plan održavanja i odlučuje o troškovima.
Upravnik zgrade je izvršni organ koji sprovodi odluke skupštine, zastupa stambenu zajednicu i stara se o tekućem održavanju. Skupština bira upravnika iz redova vlasnika, a njegov mandat traje četiri godine, uz mogućnost ponovnog izbora. Upravnik podnosi prijave za registraciju i promene podataka.
Registracija stambene zajednice
Stambena zajednica je obavezna da se upiše u Registar stambenih zajednica, koji vodi nadležna opština ili grad. Prijavu podnosi upravnik ili lice koje ovlasti skupština, i to u roku od 15 dana od održavanja sednice skupštine na kojoj je izabran upravnik, odnosno od nastanka promene koja se registruje. U registar se upisuju podaci o zgradi, upravniku i drugim bitnim činjenicama, a oni su javno dostupni.
Profesionalni i prinudni upravnik
Umesto upravnika iz redova stanara, stambena zajednica može da angažuje profesionalnog upravnika, licencirano lice ili firmu koja profesionalno upravlja zgradama, na osnovu ugovora. To je praktično rešenje za veće zgrade ili kada među stanarima nema zainteresovanih.
Ako stambena zajednica ne izabere upravnika niti angažuje profesionalnog, lokalna samouprava uvodi prinudnu upravu i postavlja profesionalnog upravnika sa liste. Prinudni upravnik ima ista ovlašćenja, a njegove usluge plaćaju stanari, pa je gotovo uvek jeftinije i bolje sami izabrati upravnika na vreme.
Održavanje zgrade i troškovi
Jedna od glavnih uloga stambene zajednice je održavanje zgrade. Ono se deli na:
- tekuće održavanje, redovne aktivnosti poput čišćenja, servisa lifta, sitnih popravki i održavanja instalacija;
- investiciono održavanje, veći zahvati poput sanacije krova, fasade, zajedničkih instalacija ili zamene lifta.
Troškovi se dele na sve vlasnike, po pravilu srazmerno površini njihovih delova, a stambena zajednica je dužna da izdvaja sredstva za održavanje. Za veće radove na zgradi angažuju se izvođači; u Feruvi direktorijumu možete pronaći vodoinstalatere, elektroinstalatere i građevinske firme. Ako radovi zadiru u konstrukciju, proverite i kada je potrebna građevinska dozvola.
Kućni red u zgradi: pravila za sve stanare
Kućni red u zgradi je skup pravila o korišćenju zgrade i zajedničkih prostorija koja važe za sve stanare, vlasnike i podstanare. Osnovna pravila propisuju gradske odluke o kućnom redu, a stambena zajednica može doneti i sopstvena, u skladu sa zakonom.
Najvažniji deo kućnog reda tiče se mira i buke. Vreme odmora, kada je zabranjena buka, propisuju gradske odluke i ono se razlikuje po gradovima, ali najčešće obuhvata radnim danima period od 16 do 18 časova i od 22 do 7 časova, a vikendom je duže. Tokom vremena odmora zabranjeni su bučni radovi, glasna muzika, trčanje i slične aktivnosti koje ometaju susede.
Ostala uobičajena pravila kućnog reda su:
- kućni ljubimci se kroz zajedničke prostorije vode na povocu, a vlasnik je dužan da ukloni nečistoću;
- zajednički prostori (hodnici, stepenište, dvorište) koriste se savesno, bez ostavljanja smeća i bez pušenja;
- zabranjeno je oštećivanje zajedničke imovine i korišćenje otvorenog plamena;
- radovi na renoviranju izvode se van vremena odmora.
Šta ako se pravila krše
Kada neko krši kućni red, prvi korak je da se obratite upravniku, koji je dužan da interveniše. Za prekomernu buku ili druge prekršaje stanari mogu pozvati i komunalnu miliciju, koja može izreći kaznu. Sistematsko kršenje pravila i oštećenje zajedničke imovine mogu se rešavati i pred nadležnim organima, ali se većina problema reši dogovorom i intervencijom upravnika.
Više o pravima i obavezama možete pronaći na sajtu Ministarstva nadležnog za stanovanje i na Portalu eUprava.
Zaključak
Stambena zajednica nije formalnost, već telo koje odlučuje o vašem najvrednijem imovinom, zgradi u kojoj živite. Aktivno učešće na skupštini, izbor dobrog upravnika i poštovanje kućnog reda čine razliku između uredne, održavane zgrade i one u kojoj se problemi gomilaju. Ako niste sigurni koja pravila važe, počnite od odluke o kućnom redu vašeg grada i od zapisnika sa poslednje skupštine stambene zajednice.
Često postavljana pitanja
Šta je stambena zajednica?
To je zajednica svih vlasnika stanova i poslovnih prostora u jednoj zgradi. Nastaje po sili zakona, ima svojstvo pravnog lica i kroz svoje organe odlučuje o održavanju i upravljanju zgradom.
Da li moram da budem član stambene zajednice?
Da. Članstvo je automatsko: svako ko kupi stan ili lokal u zgradi postaje član stambene zajednice, bez posebne prijave ili osnivačkog akta.
Koji su organi stambene zajednice?
Obavezni organi su skupština, koju čine svi vlasnici i koja donosi odluke, i upravnik, koji sprovodi te odluke i zastupa zajednicu.
Koliko traje mandat upravnika zgrade?
Mandat upravnika zgrade traje četiri godine, osim ako se odlukom o izboru ne odredi kraći period. Po isteku mandata upravnik može biti ponovo izabran.
Koliko puta godišnje se održava skupština?
Skupština stambene zajednice održava se najmanje dvaput godišnje. Na njoj se bira upravnik, usvaja plan održavanja i odlučuje o troškovima zgrade.
Kako se registruje stambena zajednica?
Upisuje se u Registar stambenih zajednica koji vodi opština ili grad. Prijavu podnosi upravnik u roku od 15 dana od sednice skupštine na kojoj je izabran ili od nastanka promene.
Šta je profesionalni upravnik?
To je licencirano lice ili firma koja profesionalno upravlja zgradama na osnovu ugovora. Stambena zajednica ga bira kada među stanarima nema zainteresovanih ili za veće zgrade.
Šta je prinudni upravnik?
Ako stambena zajednica ne izabere upravnika, lokalna samouprava uvodi prinudnu upravu i postavlja profesionalnog upravnika sa liste. Njegove usluge plaćaju stanari.
Kako se dele troškovi održavanja zgrade?
Troškovi tekućeg i investicionog održavanja dele se na sve vlasnike, po pravilu srazmerno površini njihovih posebnih delova. Zajednica je dužna da izdvaja sredstva za održavanje.
Ko donosi kućni red?
Osnovna pravila propisuju gradske odluke o kućnom redu, a stambena zajednica može doneti i svoja pravila u skladu sa zakonom. Ona važe za sve stanare, vlasnike i podstanare.
Koje je vreme odmora u zgradi?
Vreme odmora propisuju gradske odluke i razlikuje se po gradovima, ali najčešće obuhvata radnim danima period od 16 do 18 i od 22 do 7 časova, a vikendom je duže. Tada je zabranjena buka.
Da li smem da renoviram stan vikendom?
Bučni radovi na renoviranju izvode se van vremena odmora. Vikendom je vreme odmora obično duže, pa proverite odluku o kućnom redu svog grada pre nego što započnete bučne radove.
Šta da radim ako komšija pravi buku?
Prvo se obratite upravniku, koji je dužan da interveniše. Za prekomernu buku možete pozvati i komunalnu miliciju, koja može izreći kaznu prekršiocu.
Da li kućni ljubimci smeju u zajedničke prostorije?
Uobičajeno je da se ljubimci kroz zajedničke prostorije vode na povocu, a vlasnik je dužan da odmah ukloni nečistoću. Pojedine zajednice imaju i stroža pravila, na primer zabranu lifta.
O autoru
Marko RistićPreduzetnik. Osnivač i vlasnik Feruvi-ja.
Marko Ristić je preduzetnik. Svaki svoj projekat vodi od početka do kraja uz pomoć saradnika koji mu pomažu u procesu. Marko vodi razvoj strategija, arhitekture, dizajna, izrade softvera, odabira i implementacije tehnologija, osmišljavanje funkcionalnosti i celokupne marketinške aktivnosti, kao i svakodnevnu operativu. Veštačka inteligencija je sastavni deo procesa rada.
Marko je osnivač i vlasnik Feruvi-ja, internet platforme za oglase, smeštaj, vozila, nekretnine, poslove i firme, sve na jednom mestu. Trenutno je dostupna vertikala Firme, ostalih šest ulazi u plan razvoja. Sopstveni pretraživač, administratorski sistem, sistem za upravljanje sadržajem i sistem za promocije, sve napravljeno u sopstvenoj režiji.
Pored Feruvi-ja, vodi i druge digitalne projekte: 3DTapete.rs (elektronska prodavnica 3D zidnih tapeta), Manastiri.rs (platforma za tradicionalne porodične proslave i običaje), i mrežu sajtova za roditelje ExtremeKids.rs, DecjiSvet.rs, Balon.rs, TvojIzbor.rs. Kao i mnogo toga drugog, budući da je višegodišnji preduzetnik koji se bavi marketingom i sarađuje direktno sa klijentima iz inostranstva, pretežno američkog tržišta, kao i tržišta Italije, Švedske, Španije, Izraela, Finske i Nemačke.