Procena vrednosti nekretnine: ko je radi, metode i cena

Procena vrednosti nekretnine je stručno utvrđivanje tržišne vrednosti stana, kuće, poslovnog prostora ili parcele. Nije isto što i okvirna procena agencije za oglas: kada vam treba zvanična procena, na primer za stambeni kredit, radi je isključivo ovlašćeni stručnjak, po propisanim pravilima. U ovom vodiču objašnjavamo ko radi procenu vrednosti nekretnine, kada je potrebna, koje se metode koriste, šta utiče na vrednost i koliko procena košta.

Ko radi procenu vrednosti nekretnine

Procenom tržišne vrednosti nepokretnosti bavi se isključivo licencirani procenitelj. To je uređeno Zakonom o proceniteljima vrednosti nepokretnosti. Da bi neko postao procenitelj, polaže ispit pri Ministarstvu finansija, posle čega dobija licencu i pravo da vrši procene. U registru ovlašćenih procenitelja u Srbiji nalazi se oko 281 licencirani procenitelj, a većina posluje u Beogradu.

Procenitelj nekretnina je stručnjak koji, na osnovu licence i propisane metodologije, utvrđuje vrednost stana, kuće, poslovnog prostora ili parcele. Bez te licence niko ne sme da izrađuje zvanične procene.

Zbog toga okvirna procena vrednosti stana koju daje agencija za nekretnine služi samo za orijentaciju pri prodaji; za banku, sud ili poreske svrhe priznaje se samo procena koju izradi licencirani procenitelj.

Kada je procena vrednosti nekretnine potrebna

Procena se najčešće traži u ovim situacijama:

• Stambeni kredit i hipoteka – banke zahtevaju procenu pre odobravanja kredita, jer tržišna vrednost određuje maksimalan iznos koji možete dobiti;
• Kupoprodaja – kupac i prodavac lakše se dogovaraju kada postoji nezavisna procena;
• Nasleđe i ostavinski postupak – za deobu i utvrđivanje vrednosti zaostavštine;
• Sudski postupci – kada je vrednost nekretnine sporna;
• Poreske svrhe – kod utvrđivanja poreske osnovice.

Kod stambenog kredita važi bitno pravilo: ako je procenjena vrednost manja od kupoprodajne cene, banka se drži niže, procenjene vrednosti, pa kupac razliku mora da doplati iz sopstvenih sredstava.

Metode procene vrednosti

Licencirani procenitelj bira metodu prema vrsti nekretnine. U praksi se koriste tri osnovne metode:

Za stambene nekretnine najčešće se koristi komparativna metoda, jer najbolje odražava realno stanje na tržištu.

Šta utiče na vrednost nekretnine

Tržišna vrednost nekretnine je realna cena koju bi nekretnina postigla na slobodnom tržištu i ona je glavni rezultat procene. Na tržišnu vrednost nekretnine utiče niz faktora:

• lokacija – najvažniji faktor, od grada i naselja do blizine sadržaja;
• kvadratura i struktura – broj soba i raspored;
• sprat i orijentacija – kao i postojanje lifta;
• stanje i starost – godina izgradnje, kvalitet gradnje i renoviranost;
• pravni status – uredna dokumentacija i čist vlasnički list podižu vrednost i sigurnost kupovine.

Zato se pre procene i kupovine uvek proverava pravno stanje nekretnine u katastru; o tome smo pisali u vodiču o uknjižbi u katastar nepokretnosti.

Koliko košta procena vrednosti nekretnine

Cena procene nekretnine zavisi od veličine i vrste objekta, pravnog stanja i obima analize. Orijentaciono:

Za standardnu procenu stana za potrebe kredita cena je po pravilu na donjem kraju raspona, dok složenije procene poslovnog prostora ili parcele, sa detaljnom analizom tržišta, koštaju više.

Cenu same procene određuje nekoliko činilaca. Procena manjeg stana je najjeftinija, dok cenu podižu veća površina, složen pravni status i potreba za detaljnom analizom tržišta. Kod poslovnog prostora i parcela cena procene značajno raste jer traži više podataka i vremena. Ako vam procena treba hitno, neki procenitelji naplaćuju doplatu za ubrzanu izradu. Zato pre angažovanja tražite ponudu sa jasno iskazanom cenom, da ne biste platili više nego što je potrebno.

Procena za stambeni kredit

Procena nekretnine za kredit je obavezan korak koji banka traži pre odobrenja. Kod stambenog kredita procena vrednosti nekretnine predstavlja osnov za odobrenje. Banka na osnovu procenjene tržišne vrednosti određuje maksimalan iznos kredita, najčešće kao procenat te vrednosti. Narodna banka Srbije vodi i posebnu bazu podataka o procenama nekretnina koje su predmet hipoteke, na osnovu izveštaja banaka. Zato je važno da procenu radi licencirani procenitelj čiji izveštaj banka priznaje.

Ako kupujete uz kredit, procenu obično organizuje banka ili je birate sa njene liste procenitelja, a trošak snosi kupac.

Za kupce, procena vrednosti nekretnine je i zaštita: pomaže da se realno sagleda odnos kupoprodajne cene i tržišne vrednosti i da se ne preplati nekretnina. Kod skupljih nekretnina razlika između tražene cene i procenjene vrednosti ume da bude značajna, pa nezavisna procena često vrati uloženi novac kroz bolju pregovaračku poziciju.

Zvanična procena i procena agencije

Mnoge agencije nude besplatnu, okvirnu procenu vrednosti stana radi određivanja cene za oglas. Ta procena je korisna za prodaju, ali nema pravnu težinu pred bankom ili sudom. Za zvanične svrhe uvek je potrebna procena licenciranog procenitelja. Ako tražite posrednika ili procenitelja, pregledajte agencije za nekretnine u Feruvi direktorijumu.

Kako izgleda postupak procene

Procena vrednosti nekretnine ne svodi se na jedan pogled. Licencirani procenitelj prvo izlazi na teren i pregleda nekretninu, zatim prikuplja podatke o njoj i o uporedivim nekretninama na tržištu, pa primenjuje odgovarajuću metodu da odredi tržišnu vrednost. Na kraju izrađuje pisani izveštaj o proceni, koji sadrži opis nekretnine, primenjenu metodu i obrazloženje. Taj izveštaj je dokument koji banke i sudovi priznaju, za razliku od okvirne procene bez obrazloženja. Ozbiljni procenitelji u izveštaj unose i fotografije, podatke iz katastra i analizu tržišnih kretanja, jer se tako procenjena vrednost može proveriti.

Kako sami da procenite orijentacionu vrednost

Pre nego što angažujete procenitelja, orijentacionu vrednost nekretnine možete i sami da odredite. Uporedite cene sličnih nekretnina u istom naselju, po kvadraturi, spratu i stanju, koristeći aktuelne oglase. Imajte na umu da su tražene cene u oglasima obično nešto više od realnih, pa ih korigujte naniže. Na cenu utiču i faktori koje oglas ne pokazuje, poput pravnog statusa i stvarnog stanja instalacija. Takva samoprocena pomaže da uđete u pregovore sa realnim očekivanjem, ali za zvanične svrhe ipak je potrebna procena licenciranog procenitelja.

Procena pomaže i kupcu i prodavcu da odrede realnu cenu. Prodavcu daje argument da traženu cenu ne postavi previsoko, a kupcu da ne preplati. Na tržištu nekretnina cene istih kvadratura znaju znatno da se razlikuju, a upravo procenitelji, poredeći veći broj nekretnina, izdvajaju faktore koji na cenu utiču najviše. Zbog toga nezavisna procena vrednosti nekretnina smanjuje rizik od pogrešne odluke, bilo da kupujete, prodajete ili uzimate kredit.

Saveti pre procene

• pripremite dokumentaciju o nekretnini, pre svega list nepokretnosti i dozvole, da procenitelj ima potpune podatke;
• proverite da je procenitelj licenciran i upisan u registar procenitelja;
• ako kupujete uz kredit, pitajte banku da li procenitelja birate sa njene liste;
• uporedite cene nekoliko sličnih nekretnina da unapred imate realno očekivanje pre nego što platite procenu.

Zaključak

Procena vrednosti nekretnine je više od okvirne cene: to je stručni dokument koji izrađuje licencirani procenitelj i koji priznaju banke, sudovi i poreski organi. Ako kupujete uz kredit, procena je obavezna i direktno određuje koliko novca možete pozajmiti. Pre procene sredite pravni status nekretnine i imajte na umu da lokacija i stanje najviše utiču na konačnu vrednost.