Hipoteka: upis, založna izjava i brisanje hipoteke

Hipoteka je najčešće sredstvo obezbeđenja kod stambenih i drugih kredita, ali i pojam oko kog ima najviše nejasnoća. Ko uzima stambeni kredit gotovo uvek stavlja hipoteku na nekretninu, pa je važno razumeti kako se ona upisuje, šta je založna izjava, šta se dešava ako se dug ne plati i kako se hipoteka na kraju briše. U ovom vodiču objašnjavamo vrste hipoteke, upis, ulogu notara, namirenje poverioca i brisanje hipoteke sa troškovima.

Tekst je informativan i opšte prirode; za konkretan ugovor i upis konsultujte banku, notara ili advokata, jer detalji zavise od vrste posla.

Šta je hipoteka

Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti koje poveriocu daje pravo da se, ako dužnik ne plati dug o dospelosti, naplati iz vrednosti te nepokretnosti, i to pre običnih i kasnijih poverilaca, bez obzira ko je u međuvremenu postao vlasnik. To znači da nekretnina ostaje kod dužnika i on je koristi, ali je opterećena hipotekom sve dok se dug ne isplati. Hipotekom se obezbeđuje potraživanje poverioca, na primer iznos stambenog kredita, a najčešće se upisuje na stan ili kuću. Hipoteku i prava poverioca uređuje Zakon o hipoteci.

Vrste hipoteke

Prema osnovu nastanka, hipoteka može biti:

U praksi su najčešće ugovorna hipoteka i jednostrana hipoteka na osnovu založne izjave, jer se upravo one koriste kod stambenih kredita. Zakonska i sudska hipoteka nastaju u posebnim situacijama, na primer radi obezbeđenja poreskog duga ili izvršenja sudske odluke.

Ugovor o hipoteci i založna izjava

Hipoteka se najčešće zasniva na dva načina. Ugovor o hipoteci je ugovor između vlasnika nepokretnosti i poverioca, kojim se vlasnik obavezuje da poverilac može da se naplati iz vrednosti nepokretnosti ako dug ne bude vraćen. Založna izjava je jednostrana izjava vlasnika kojom on sam zasniva hipoteku u korist poverioca, a po formi i sadržini odgovara ugovoru o hipoteci.

Ugovor o hipoteci i založna izjava sačinjavaju se u pisanoj formi sa overom potpisa. Ako sadrže izričitu izjavu da poverilac može da se naplati neposredno po dospelosti, sudskim ili vansudskim putem, moraju biti u formi notarskog akta. Tada se u katastar upisuje takozvana izvršna vansudska hipoteka, koja poveriocu omogućava bržu naplatu bez klasične parnice.

Upis hipoteke

Hipoteka na nekretnini nastaje tek upisom u katastar nepokretnosti, koji vodi Republički geodetski zavod. Zahtev za upis hipoteke podnosi se nadležnoj službi za katastar, a mogu ga podneti poverilac, dužnik ili vlasnik nepokretnosti. Uz zahtev se prilaže ugovor o hipoteci ili založna izjava sa potrebnom dokumentacijom.

Za upis se plaćaju republička administrativna taksa i naknada, koje se izmiruju po personalizovanom obaveštenju nakon podnošenja zahteva. Tek kada je hipoteka upisana, poverilac ima obezbeđeno prvenstvo naplate, pa banke uslovljavaju isplatu kredita upravo upisom hipoteke.

Hipoteka i stambeni kredit

Najčešći razlog za hipoteku je stambeni kredit. Banka odobrava kredit, ali kao obezbeđenje traži hipoteku na nekretnini koja se kupuje ili na drugoj nepokretnosti. U tom procesu se najčešće koristi založna izjava koju sačinjava notar, čime se hipoteka zasniva jednostrano, u korist banke. Hipoteka se može upisati i na stanu u izgradnji koji se kupuje od investitora, pa banka obezbeđuje svoje potraživanje već tokom gradnje objekta.

Pre upisa hipoteke banka po pravilu traži i procenu vrednosti nekretnine i osiguranje stana vinkulirano u svoju korist. Sve to su uslovi za isplatu stambenog kredita, pa se hipoteka i kredit uvek posmatraju zajedno.

Namirenje: šta ako se kredit ne otplaćuje

Ako dužnik prestane da otplaćuje dug, poverilac ima pravo da se naplati iz vrednosti nepokretnosti pod hipotekom. Namirenje se sprovodi prodajom nepokretnosti, i to sudskim putem, javnom prodajom, ili vansudski, kada je upisana izvršna vansudska hipoteka na osnovu izvršne ili verodostojne isprave. Prodajom nepokretnosti namiruje se potraživanje obezbeđeno hipotekom, pa se iz dobijene cene prvo namiruje poverilac sa hipotekom, pre ostalih poverilaca, a eventualni višak cene pripada vlasniku.

Hipoteka prestaje kada se sprovede prodaja i poverilac namiri, nakon čega se briše iz katastra. Zato je hipoteka jako sredstvo obezbeđenja za banku, a za dužnika ozbiljna obaveza koju treba dobro razumeti pre potpisivanja.

Brisanje hipoteke

Kada se dug u potpunosti isplati, hipoteka se ne briše automatski, već se mora podneti zahtev za brisanje hipoteke. Poverilac, najčešće banka, izdaje saglasnost za brisanje (brisovnu dozvolu), a zahtev se podnosi Republičkom geodetskom zavodu, lično, elektronski preko eŠaltera ili preko punomoćnika, advokata ili notara.

Katastar je zakonski dužan da o zahtevu odluči u roku od 15 dana, mada u praksi u većim gradovima zna da traje duže. Za brisanje hipoteke potrebno je okvirno od 6.000 do 9.000 dinara na ime taksi. Tek kada je hipoteka izbrisana, nekretnina je pravno čista i bez tereta, što je važno pre svake prodaje.

Zaključak

Hipoteka je moćno sredstvo obezbeđenja koje poveriocu daje prvenstvo naplate iz nepokretnosti, a dužniku omogućava da dobije kredit. Ključno je razumeti kako se hipoteka zasniva, ugovorom ili založnom izjavom, da nastaje tek upisom u katastar i da se po isplati duga mora posebno tražiti brisanje hipoteke. Pre potpisivanja pažljivo pročitajte uslove, a za složenije situacije potražite pomoć notara ili advokata.